Сколько налогов с продажи: ставки и расчет 2026
Правила расчета НДФЛ с продажи имущества в 2026 году: ставки 13% и 15%, сроки владения и законные способы уменьшить налог с продажи квартиры через вычеты.
Когда нужно платить налог с продажи
Налог на доходы физических лиц (НДФЛ) при продаже имущества возникает, если вы владели объектом меньше минимального предельного срока. Этот срок зависит от того, как имущество оказалось в вашей собственности:
- 3 года — для объектов, полученных по наследству, в дар от близкого родственника, в результате приватизации, по договору ренты, а также для единственного жилья (на дату продажи).
- 5 лет — для всех остальных случаев (например, квартира куплена по договору купли-продажи).
Если вы продали имущество до истечения этого срока, необходимо подать декларацию 3-НДФЛ и уплатить налог. Если срок владения больше минимального — налог платить не нужно, и декларацию подавать не требуется.
Ставки НДФЛ при продаже в 2026 году
С 2025 года в России действует прогрессивная шкала налогообложения доходов от продажи имущества. В отличие от трудовых доходов, здесь всего две ступени:
| Прибыль от продажи имущества за год | Ставка |
|---|---|
| до 2,4 млн рублей включительно | 13% |
| свыше 2,4 млн рублей | 312 000 рублей + 15% с суммы превышения |
Важно: прибыль считается как разница между ценой продажи и расходами на покупку (или вычетом). Если вы продали несколько объектов за год, доходы суммируются.
Как уменьшить налог: вычеты и расходы
При расчёте налога вы можете уменьшить полученный доход одним из двух способов (на выбор):
-
Имущественный вычет — фиксированная сумма, которую можно вычесть из дохода:
- 1 000 000 рублей — для жилых домов, квартир, комнат, земельных участков, долей в них.
- 250 000 рублей — для иного имущества (автомобили, гаражи, нежилые помещения).
-
Фактические расходы — документально подтверждённые затраты на приобретение этого имущества. Этот способ выгоднее, если вы купили объект дороже, чем размер вычета.
Вычет применяется ко всем доходам от продажи имущества за год в совокупности, а не по каждому объекту отдельно.
Примеры расчёта налога с продажи
Пример 1. Продажа квартиры с использованием вычета
Вы купили квартиру за 3 млн рублей, продали через 2 года за 4 млн рублей. Срок владения меньше 3 лет, поэтому налог платить нужно.
- Доход: 4 000 000 рублей.
- Выбираем вычет 1 млн рублей: налогооблагаемая база = 4 000 000 − 1 000 000 = 3 000 000 рублей.
- Прибыль превышает 2,4 млн, поэтому применяем прогрессивную ставку:
- 2 400 000 × 13% = 312 000 рублей.
- (3 000 000 − 2 400 000) × 15% = 90 000 рублей.
- Итого налог: 312 000 + 90 000 = 402 000 рублей.
Если бы вы выбрали вычет в размере расходов (3 млн), налог считался бы с 1 млн рублей (4 млн − 3 млн) × 13% = 130 000 рублей. Второй вариант выгоднее.
Пример 2. Продажа автомобиля
Вы продали машину, которой владели 2 года, за 1,5 млн рублей. Автомобиль был куплен за 1,2 млн рублей (есть договор и расписка).
- Срок владения меньше 3 лет, налог платить нужно.
- Способ уменьшения: расходы (1,2 млн рублей).
- Прибыль: 1 500 000 − 1 200 000 = 300 000 рублей.
- Доход меньше 2,4 млн, ставка 13%.
- Налог: 300 000 × 13% = 39 000 рублей.
Вместо расходов можно использовать вычет 250 000 рублей, тогда налог составит (1 500 000 − 250 000) × 13% = 162 500 рублей. Расходы выгоднее.
Пример 3. Продажа по цене ниже кадастровой
Кадастровая стоимость квартиры на 1 января года продажи — 5 млн рублей. Вы продали её за 3 млн рублей (60% от кадастровой). Срок владения — 2 года.
- Для налога доход принимается как 70% кадастровой стоимости: 5 000 000 × 0,7 = 3 500 000 рублей.
- Налогооблагаемая база после вычета расходов (например, покупка за 3,2 млн рублей): 3 500 000 − 3 200 000 = 300 000 рублей.
- Налог: 300 000 × 13% = 39 000 рублей.
Если бы продажная цена была выше 70% кадастровой, доход считался бы по договору.
Когда можно не платить налог
Помимо истечения минимального срока владения, есть и другие случаи освобождения от налога:
- Семьи с двумя и более детьми — при продаже жилья и покупке нового (с улучшением жилищных условий) в том же году налог не взимается независимо от срока владения.
- Доход от продажи недвижимости не превышает 1 млн рублей (или 250 тыс. для иного имущества) — с 2025 года декларацию можно не подавать, если доход меньше суммы вычета.
- Продажа по той же цене, что и покупка — при документальном подтверждении расходов налоговая база равна нулю.
Сроки уплаты и подачи декларации
Если вы обязаны платить налог, порядок такой:
- До 30 апреля следующего года — подать декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию (через личный кабинет на сайте ФНС или лично).
- До 15 июля того же года — уплатить начисленный налог.
Например, при продаже в 2025 году декларацию подаёте до 30 апреля 2026 года, налог платите до 15 июля 2026 года.
Что важно помнить при продаже недвижимости
- Кадастровая стоимость — всегда проверяйте её на 1 января года продажи. Если цена в договоре ниже 70% кадастровой, налог доначислят.
- Региональные коэффициенты — с 2025 года регионы могут увеличить понижающий коэффициент с 0,7 до 1. Уточните в своей области, не введён ли такой норматив.
- Совместная собственность — вычет распределяется между собственниками пропорционально долям или по договорённости.
- Ипотечная квартира — если она продана до погашения кредита, налог считается так же, но можно учесть проценты по ипотеке в составе расходов на покупку (при документальном подтверждении).
Используйте наш онлайн-калькулятор, чтобы быстро рассчитать налог с продажи квартиры, дома, автомобиля или другого имущества с учётом актуальных ставок 2026 года.