Продать квартиру: сколько платить налога

Если квартира находилась в собственности дольше минимального срока, НДФЛ при продаже платить не нужно. В остальных случаях налог считают не со всей цены сделки, а с налоговой базы: доход уменьшают на расходы на покупку либо на вычет. Для налоговых резидентов РФ в 2026 году обычно действуют ставки 13% и 15%.

В каких случаях налог с продажи квартиры не возникает

Продажа квартиры освобождается от НДФЛ, когда истёк минимальный срок владения.

Три года достаточно владеть квартирой, если она:

• получена по наследству;
• подарена членом семьи или близким родственником;
• приватизирована;
• получена по договору пожизненного содержания с иждивением;
• является единственным жильём продавца.

Во всех остальных стандартных случаях минимальный срок составляет пять лет. Субъекты РФ вправе уменьшать этот срок для отдельных ситуаций, поэтому региональные правила стоит уточнить отдельно.

Для статуса единственного жилья учитывают жилую недвижимость самого продавца и, как правило, его супруга. Квартиру, купленную не более чем за 90 календарных дней до продажи прежнего жилья, при проверке этого статуса не учитывают.

Срок обычно начинается с даты регистрации права в ЕГРН. Но есть исключения: при наследовании отсчёт идёт со дня смерти наследодателя, а для квартиры по ДДУ — с даты полной оплаты её стоимости.

Льгота для семей с двумя и более детьми

Родитель в семье с двумя и более детьми может не платить НДФЛ при продаже жилья даже до истечения трёх или пяти лет владения. Льгота применяется при одновременном соблюдении условий из статьи 217.1 НК РФ.

В частности, семья должна приобрести другое жильё в год продажи либо не позднее 30 апреля следующего года. Новое жильё должно быть больше по общей площади или дороже по кадастровой стоимости, а кадастровая стоимость проданного объекта не должна превышать 50 млн рублей.

Также проверяют состав семьи, возраст детей и наличие у родителей и детей другого жилья большей площади. Для такой сделки особенно важно сверить все условия с актуальной редакцией НК РФ или разъяснениями ФНС.

Как рассчитывается налоговая база

Сначала определяют доход от продажи. Обычно это цена квартиры в договоре купли-продажи. Но если она ниже 70% кадастровой стоимости квартиры на 1 января года продажи, для расчёта используют кадастровую стоимость с коэффициентом 0,7.

Формула дохода:

Доход = большее из двух значений:
цена по договору или кадастровая стоимость × 0,7

Затем доход можно уменьшить одним из двух способов.

1. На подтверждённые расходы на покупку квартиры. Подойдут договор приобретения, платёжные поручения, банковские выписки, расписки и иные документы, подтверждающие оплату.

2. На имущественный вычет до 1 000 000 рублей. Его выбирают, когда расходов на покупку не было или их нельзя подтвердить.

Одновременно применить расходы и вычет в 1 млн рублей к одной квартире нельзя: нужно выбрать более выгодный вариант.

Налоговая база = доход − расходы на покупку
или
Налоговая база = доход − 1 000 000 рублей

Если результат равен нулю или отрицательный, НДФЛ платить не нужно. При продаже нескольких квартир в одном календарном году вычет в 1 млн рублей предоставляется в совокупности, а не на каждый объект отдельно.

Сколько составляет НДФЛ при продаже квартиры

Для налоговых резидентов РФ доходы от продажи недвижимости облагаются по двум ставкам:

Расчёт можно представить так:

Если база не больше 2 400 000 рублей:
НДФЛ = база × 13%

Если база больше 2 400 000 рублей:
НДФЛ = 312 000 + (база − 2 400 000) × 15%

Налоговый резидент определяется не гражданством, а сроком пребывания в России. Для нерезидентов при продаже до истечения минимального срока владения обычно применяется ставка 30%; имущественный вычет и уменьшение дохода на расходы для них, как правило, не предусмотрены.

Пример расчёта налога

Допустим, собственник купил квартиру за 5 000 000 рублей, а через два года продал её за 8 000 000 рублей. Кадастровая стоимость на 1 января года продажи — 9 000 000 рублей.

Сначала сравним договорную цену с кадастровым минимумом:

9 000 000 × 0,7 = 6 300 000 рублей

Цена в договоре выше — 8 000 000 рублей, поэтому доход равен ей. Расходы на покупку подтверждены:

Налоговая база = 8 000 000 − 5 000 000 = 3 000 000 рублей

Считаем НДФЛ:

2 400 000 × 13% = 312 000 рублей
600 000 × 15% = 90 000 рублей

НДФЛ = 312 000 + 90 000 = 402 000 рублей

Если бы документов о покупке не было, можно было бы использовать вычет 1 млн рублей. Тогда база составила бы 7 млн рублей, а налог был бы существенно выше.

Когда подавать 3-НДФЛ и платить налог

Если налог возник, продавец самостоятельно подаёт декларацию 3-НДФЛ в налоговую инспекцию. Общий срок подачи — не позднее 30 апреля года, следующего за годом получения дохода. Уплатить исчисленный НДФЛ нужно не позднее 15 июля.

Например, при продаже квартиры и получении денег в 2026 году декларацию обычно подают до 30 апреля 2027 года, а налог перечисляют до 15 июля 2027 года. Если крайняя дата выпадает на выходной, срок переносится на ближайший рабочий день.

Что проверить перед продажей квартиры

Перед подписанием договора полезно собрать и сравнить следующие данные:

• дату возникновения права собственности;
• основание получения квартиры: покупка, наследство, дарение, приватизация;
• наличие другого жилья у продавца и супруга;
• цену покупки и документы об оплате;
• кадастровую стоимость на 1 января года продажи;
• право на семейную льготу;
• более выгодный вариант: расходы или вычет 1 млн рублей.

Точный расчёт зависит от даты сделки, статуса налогового резидента, способа получения квартиры и документов. Если ситуация нестандартная — например, продаётся доля, наследственная квартира или жильё, купленное с использованием маткапитала, — стоит сверить расчёт с личным кабинетом ФНС или специалистом.