Калькулятор погашения ипотеки

7 июня 2026 г.

При ипотеке на 15–30 лет даже небольшое досрочное погашение может сэкономить сотни тысяч рублей процентов. Калькулятор ниже покажет, как изменится график платежей, если вы внесёте дополнительную сумму один раз или будете платить больше каждый месяц.

Что рассчитывает калькулятор

Калькулятор строит два графика – без досрочных взносов и с ними – и наглядно показывает:

ежемесячный платёж (аннуитетный или дифференцированный);
остаток основного долга на любой месяц;
сумму начисленных процентов по каждому периоду;
дату полного закрытия кредита;
итоговую переплату банку.

Можно добавить любое количество досрочных взносов: разовый платёж, ежегодное уменьшение или регулярное увеличение ежемесячного платежа на фиксированную сумму. Для каждого взноса задаётся дата и способ пересчёта – уменьшение срока или уменьшение платежа.

Какие параметры вводить

Для расчёта понадобятся пять основных полей:

Сумма кредита – сколько фактически получили от банка (стоимость квартиры минус первоначальный взнос).
Срок в месяцах – обычно 60–360.
Процентная ставка – действующая по договору.
Тип платежа – аннуитетный (равный весь срок) или дифференцированный (уменьшается каждый месяц).
Дата первого платежа – от неё калькулятор отсчитывает процентные периоды.

Дополнительно задаются досрочные взносы: дата, сумма и способ пересчёта. Если ставка по кредиту менялась в течение срока, это тоже можно учесть – калькулятор примет новое значение с указанного месяца.

Аннуитетный и дифференцированный платёж

Аннуитетный платёж одинаковый весь срок кредита. В первые годы большая его часть уходит на проценты, а основной долг гасится медленно. Это стандартная схема большинства российских банков.

Дифференцированный платёж каждый месяц пересчитывается: тело кредита делится на равные части, а проценты начисляются на остаток. Первые платежи заметно выше, зато переплата по процентам меньше и досрочное погашение даёт больший эффект.

Формула аннуитетного платежа

Ежемесячный аннуитетный платёж считается по формуле:

$$A = S \times \frac{p}{1 - (1 + p)^{-n}}$$

где:

S – сумма кредита;
p – месячная ставка (годовая ставка / 12 / 100);
n – количество месяцев.

Например, при кредите 5 000 000 ₽ на 240 месяцев под 18% годовых месячная ставка p = 0,015. Подставив значения, получаем ежемесячный платёж ≈ 77 200 ₽, а переплата за весь срок – около 13,5 млн ₽.

Формула дифференцированного платежа

Каждый месяц тело кредита уменьшается на одинаковую долю:

$$D_t = \frac{S}{n} + O_t \times p$$

где O_t – остаток основного долга на начало месяца t.

Для тех же 5 000 000 ₽ на 240 месяцев под 18%:

платёж 1-го месяца: 20 833 + 5 000 000 × 0,015 = 95 833 ₽;
платёж 240-го месяца: 20 833 + 0 × 0,015 = 20 833 ₽.

Переплата по дифференцированной схеме в этом примере – около 9 000 000 ₽, заметно меньше аннуитетной.

Пример: как досрочное погашение меняет график

Возьмём кредит 4 000 000 ₽ на 180 месяцев под 17% годовых, аннуитетный платёж. По калькулятору ежемесячный взнос составит около 61 600 ₽, общая переплата – порядка 7,1 млн ₽.

Сценарий 1. Через 12 месяцев вносим 500 000 ₽ досрочно и уменьшаем срок. Срок сокращается примерно до 145–150 месяцев, экономия на процентах – около 1,2–1,5 млн ₽.

Сценарий 2. Те же 500 000 ₽ идут на снижение платежа. Платёж уменьшается до ≈ 52 000 ₽, экономия на процентах – около 700 000 ₽ при сохранении исходного срока.

Сценарий 3. Каждый год дополнительно вносим по 200 000 ₽ с уменьшением срока. Срок сокращается до ≈ 140 месяцев, экономия превышает 1,8 млн ₽.

При одинаковой общей сумме досрочных взносов максимальную экономию даёт сокращение срока. Уменьшение платежа удобно, когда нужна подушка безопасности в семейном бюджете.

Что выгоднее: уменьшать срок или платёж

Уменьшение срока снижает переплату сильнее, потому что проценты начисляются на остаток долга – чем короче срок, тем меньше периодов начисления. Этот вариант подходит заёмщикам с устойчивым доходом.

Уменьшение платежа снижает долговую нагрузку, но экономия на процентах скромнее. Подходит тем, кто хочет иметь запас на случай снижения дохода или планирует направлять свободные деньги в инвестиции с доходностью выше ипотечной ставки.

Некоторые заёмщики комбинируют стратегии: сначала уменьшают срок, а после выхода на пенсию или смены работы переходят на снижение платежа. Закон этого не запрещает – при каждом досрочном взносе заёмщик сам выбирает способ пересчёта.

Как правильно вносить досрочные платежи по ипотеке?

Несколько практических шагов, которые помогут избежать ошибок:

Уведомляйте банк заранее. По ГК РФ нужно предупредить кредитора минимум за 30 дней до досрочного взноса. На практике многие банки принимают заявку онлайн и срок короче – уточняйте в договоре.
Проверяйте отсутствие комиссий. В 2026 году штрафы за досрочное погашение ипотеки незаконны, но встречаются ограничения по минимальной сумме взноса.
Сохраняйте новый график. После каждого досрочного платежа берите в банке обновлённый график и сверяйте с расчётом калькулятора.
Учитывайте страховку. При досрочном закрытии кредита можно вернуть часть страховой премии за неиспользованный период – обратитесь в страховую компанию.
Следите за датой списания. Досрочный платёж, внесённый между двумя очередными платежами, сначала гасит накопленные проценты, и только остаток идёт на тело кредита. Чем раньше внесён взнос, тем больше уходит на основной долг.

Расчёты носят справочный характер. Точные условия кредитования, график начисления процентов и итоговая переплата определяются договором с банком.

Часто задаваемые вопросы

Сколько реально можно сэкономить при досрочном погашении ипотеки?

Экономия зависит от суммы и момента взноса. На кредите 4 000 000 ₽ на 15 лет под 17% разовый платёж 500 000 ₽ через год сокращает переплату примерно на 1,2–1,5 млн ₽ при уменьшении срока и на 700–900 тыс. ₽ при снижении платежа.

Нужно ли разрешение банка на досрочное погашение?

По ГК РФ банк не вправе отказать в досрочном погашении ипотеки. Заёмщик обязан уведомить кредитора минимум за 30 дней до даты взноса. В большинстве банков заявку подают онлайн в личном кабинете или в отделении.

Когда выгоднее вносить досрочные платежи – в начале или конце срока?

Досрочное погашение максимально эффективно в первой половине срока, когда большая часть платежа идёт на проценты. К концу срока тело кредита почти погашено, и дополнительные взносы дают минимальную экономию.

Учитывает ли калькулятор имущественный налоговый вычет?

Калькулятор считает только проценты банку. Имущественный вычет до 260 000 ₽ и возврат уплаченных процентов до 390 000 ₽ оформляются отдельно через ФНС и в сумму переплаты по ипотеке не входят.

Можно ли через калькулятор учесть погашение маткапиталом?

Да, внесите сумму материнского капитала как досрочный платёж на дату его фактического зачисления на счёт. Калькулятор пересчитает график так же, как для обычного взноса, и покажет новый остаток и срок.

Можно ли вернуть часть страховки при досрочном закрытии ипотеки?

Да, при досрочном погашении кредита можно обратиться в страховую компанию с заявлением о возврате части премии за неиспользованный период. Размер возврата зависит от условий договора страхования.