Ипотечный калькулятор онлайн

Что вводить в калькулятор

Для расчёта нужны четыре параметра:

• Стоимость недвижимости — полная цена объекта по договору купли-продажи или ДДУ.
• Первоначальный взнос — сумма, которую вы вносите из собственных средств. Минимум по большинству программ — 20%.
• Процентная ставка — годовая ставка по выбранной программе. На 2026 год рыночные ставки составляют порядка 16–18% годовых; льготные программы (семейная, IT-ипотека) — существенно ниже.
• Срок кредита — обычно от 5 до 30 лет. Чем длиннее срок, тем меньше ежемесячный платёж, но тем больше итоговая переплата.

По этим данным калькулятор рассчитает ежемесячный платёж, суммарную переплату и минимальный доход для одобрения кредита.

Формула аннуитетного платежа

Большинство банков использует аннуитетную схему: платёж одинаков каждый месяц на протяжении всего срока. В его основе лежит формула:

где $M$ — ежемесячный платёж, $P$ — сумма кредита, $r$ — месячная ставка (годовая ÷ 12 ÷ 100), $n$ — срок в месяцах.

Пример. Квартира 6 000 000 ₽, первоначальный взнос 1 200 000 ₽ (20%), кредит — 4 800 000 ₽, ставка 18% годовых, срок 20 лет.

Месячная ставка: $r = 18 / 12 / 100 = 0{,}015$, число периодов: $n = 240$.

Итого за 20 лет: $74\,100 \times 240 \approx 17\,784\,000$ ₽. Переплата — около 12 984 000 ₽, то есть кредит обойдётся почти в три раза дороже изначально взятой суммы.

Отдельно стоит понять, как устроен каждый платёж внутри: в первые годы он почти целиком состоит из процентов. На том же кредите в первый месяц из 74 100 ₽ банку уходит ≈ 72 000 ₽ в виде процентов и лишь ≈ 2 100 ₽ гасит само тело долга. К концу срока картина обратная. Именно поэтому досрочное погашение в первой половине срока даёт максимальную экономию.

Аннуитет или дифференцированный платёж

Дифференцированный платёж — альтернативная схема: тело долга делится на равные части, а проценты начисляются на остаток. Первые платежи выше, последние — заметно ниже.

На кредите 4 800 000 ₽ под 18% на 20 лет разница в переплате между схемами может составить 3–4 млн ₽ в пользу дифференцированного платежа. Но первый платёж по нему будет примерно на 17–20% выше, и требования к доходу соответственно строже. Прежде чем выбирать, уточните в банке, доступна ли такая схема по выбранной программе.

Досрочное погашение: уменьшить срок или платёж

При частичном досрочном погашении банк предложит два варианта:

1. Уменьшить срок — платёж остаётся прежним, кредит закрывается раньше. Экономия на процентах максимальная.
2. Уменьшить платёж — срок не меняется, ежемесячный взнос снижается. Нагрузка на бюджет падает, итоговая экономия меньше.

Пример. Тот же кредит 4 800 000 ₽, 18%, 20 лет. Через 3 года вносите 500 000 ₽ досрочно:

Разница — около 500 000 ₽ в пользу сокращения срока. Этот вариант почти всегда выгоднее — при условии, что текущий платёж комфортно укладывается в бюджет. Если запас прочности нужен, снижение платежа оправдано: высвободить 5 000–7 000 ₽ в месяц — тоже ценно.

Почему итоговая стоимость выше ставки по договору

Номинальная ставка из рекламы — неполная картина. Реальные расходы складываются из нескольких статей:

• Страхование жизни заёмщика — обязательно или добровольно с надбавкой к ставке 1–2 п.п. при отказе. Стоимость зависит от возраста и суммы кредита.
• Страхование объекта недвижимости — обязательно по закону. Продлевается ежегодно.
• Оценка квартиры — единоразовый платёж при покупке. Порядок цен — десятки тысяч рублей.

Все эти расходы включает полная стоимость кредита (ПСК) — именно её банк обязан указывать в договоре (ФЗ-353 «О потребительском кредите»). ПСК на 1–3 п.п. выше номинальной ставки, и сравнивать предложения разных банков корректно только по ней, а не по цифре из рекламного баннера.

Дополнительно на итоговые условия влияет кредитная история: просрочки свыше 30 дней за последние 2 года, как правило, дают надбавку к ставке или приводят к отказу. Проверьте свою кредитную историю через Госуслуги до подачи заявки — исправить ошибки в БКИ можно, но на это потребуется время.