Самостоятельный калькулятор ипотеки – расчёт платежей и переплаты

Планируете взять ипотеку и хотите заранее узнать размер платежей? Калькулятор рассчитает ежемесячный платёж, общую переплату и полную стоимость кредита. Учитывает первоначальный взнос, процентную ставку, срок и тип платежей.

Обновлено: 19 февраля 2026 г.

Как рассчитать ипотеку

Калькулятор работает с основными параметрами ипотечного кредита. Вот что нужно ввести:

1. Стоимость недвижимости – полная цена квартиры или дома, которую вы планируете приобрести. Укажите сумму из договора купли-продажи или объявления. Диапазон: от 500 000 ₽ до 100 000 000 ₽. Для типичной однушки в регионе это 4–7 млн ₽, в Москве – 12–20 млн ₽.

2. Первоначальный взнос – сумма, которую вы вносите сразу из собственных средств. Можно указать в рублях или процентах от стоимости. Минимум: 15–20% от стоимости, рекомендую 30% и выше для снижения ставки. Типичный взнос: 1–3 млн ₽.

3. Процентная ставка – годовая ставка по ипотечному кредиту. Рыночная ставка в 2026 году: 20–28%, льготная: 6–8%. Укажите ставку из предложения банка или среднерыночную. Диапазон: от 0,1% до 50%.

4. Срок кредита – период, на который берётся ипотека. От 1 года до 30 лет. Типичный срок: 15–25 лет. Чем длиннее срок, тем меньше платёж, но больше переплата.

5. Тип платежа – выберите схему расчёта:

Аннуитетный – одинаковый платёж весь срок (используют большинство банков)
Дифференцированный – платёж уменьшается каждый месяц, переплата меньше

Что покажет результат:

Ежемесячный платёж – сумму, которую будете платить каждый месяц
Общую сумму выплат – сколько заплатите банку за весь срок
Переплату по процентам – сумму процентов сверх тела кредита
Процент переплаты – отношение переплаты к сумме кредита
Детализацию – график платежей с разбивкой на основной долг и проценты

Калькулятор также покажет соотношение переплаты к стоимости недвижимости – это помогает оценить реальную цену квартиры в кредит.

Формула расчёта ипотеки

Для аннуитетного платежа используется формула:

Формула: Платёж = Сумма кредита × (Ставка × (1 + Ставка)^Срок) ÷ ((1 + Ставка)^Срок − 1)
Где:
Сумма кредита = Стоимость недвижимости − Первоначальный взнос
Ставка = Годовая ставка ÷ 12 ÷ 100 (месячная в десятичной дроби)
Срок = Количество лет × 12 (количество месяцев)
Пример: квартира за 6 000 000 ₽, взнос 1 500 000 ₽, ставка 22%, срок 20 лет
Сумма кредита: 6 000 000 − 1 500 000 = 4 500 000 ₽
Месячная ставка: 22 ÷ 12 ÷ 100 = 0,01833
Срок: 20 × 12 = 240 месяцев
Платёж: 4 500 000 × (0,01833 × (1,01833)^240) ÷ ((1,01833)^240 − 1) = 81 825 ₽

Дифференцированный платёж считается иначе: основной долг делится поровну на все месяцы, а проценты начисляются на остаток. Поэтому платёж уменьшается каждый месяц.

Примеры расчёта для разных ситуаций

Ситуация	Стоимость	Взнос	Ставка	Срок	Платёж	Переплата
Стандартная ипотека	6 000 000 ₽	20%	22%	20 лет	84 200 ₽	15 700 000 ₽
С большим взносом	6 000 000 ₽	50%	20%	15 лет	39 700 ₽	4 150 000 ₽
Семейная ипотека	9 000 000 ₽	20%	6%	25 лет	46 300 ₽	4 890 000 ₽
Короткий срок	4 000 000 ₽	30%	24%	10 лет	63 800 ₽	3 650 000 ₽

Расчёт для вторичного жилья

Квартира за 7 500 000 ₽, первоначальный взнос 1 500 000 ₽ (20%). Рыночная ставка 24%, срок 20 лет.

Сумма кредита: 6 000 000 ₽
Ежемесячный платёж: 121 500 ₽
Общая сумма выплат: 29 160 000 ₽
Переплата: 23 160 000 ₽ (386% от суммы кредита)

Расчёт для новостройки по льготной ставке

Квартира за 12 000 000 ₽, первоначальный взнос 2 400 000 ₽ (20%). Ставка по семейной ипотеке 6%, срок 25 лет.

Сумма кредита: 9 600 000 ₽
Ежемесячный платёж: 61 900 ₽
Общая сумма выплат: 18 570 000 ₽
Переплата: 8 970 000 ₽ (93% от суммы кредита)

Разница в ставке с 24% до 6% экономит более 14 млн ₽ переплаты.

Частые ошибки при расчёте ипотеки

Не учитывать страхование. Обязательное страхование недвижимости и жизни добавляет к расходам 0,5–1,5% от суммы кредита ежегодно. На ипотеку в 5 млн ₽ это 25 000–75 000 ₽ в год сверх платежа.

Смотреть только на платёж. Маленький платёж при длинном сроке означает огромную переплату. При ставке 22% ипотека на 30 лет даст переплату в 4–5 раз больше суммы кредита.

Не сравнивать программы. Льготные ставки экономят миллионы. Семейная ипотека под 6% вместо рыночной 22% на 10 млн ₽ сэкономит около 15 млн ₽ переплаты.

Игнорировать инфляцию. При высокой инфляции долг обесценивается со временем. Платёж, который кажется неподъёмным сейчас, через 10 лет может составлять небольшую долю дохода.

Какие документы нужны для ипотеки

Для оформления потребуются: паспорт, СНИЛС, справка 2-НДФЛ или справка по форме банка, трудовая книжка (копия). Для семейной ипотеки – свидетельства о рождении детей. Для IT-ипотеки – справка с работы из аккредитованной IT-компании.

Итог

Калькулятор показывает реальную стоимость ипотеки: ежемесячный платёж, переплату и общую сумму выплат. Введите параметры квартиры и ставки – и увидите, сколько заплатите банку за весь срок. При высокой ставке рассмотрите льготные программы или увеличение первоначального взноса.

Расчёт носит информационный характер. Точные условия и ставку уточняйте в выбранном банке.

Часто задаваемые вопросы

Как рассчитать ежемесячный платёж по ипотеке самостоятельно?

Используйте формулу аннуитетного платежа: Платёж = Сумма кредита × (Ставка × (1 + Ставка)^Срок) ÷ ((1 + Ставка)^Срок − 1). Ставка берётся месячная: годовая ставка делится на 12 и переводится в десятичную дробь. Калькулятор выше сделает расчёт автоматически.

Что выгоднее: аннуитетный или дифференцированный платёж?

Дифференцированный платёж даёт меньшую переплату по процентам, но первые платежи выше на 20–30%. Аннуитетный платёж одинаковый весь срок, его проще планировать. При досрочном погашении выгоднее дифференцированная схема.

Какой первоначальный взнос по ипотеке в 2026 году?

Минимальный первоначальный взнос на рынке – от 20% для вторичного жилья и от 15% для новостроек. По льготным программам требования могут быть ниже: семейная ипотека – от 15%, IT-ипотека – от 15%. Чем больше взнос, тем ниже ставка.

Как рассчитать переплату по ипотеке?

Переплата = Общая сумма выплат − Сумма кредита. При ставке 22% на 20 лет переплата может превышать сумму кредита в 2–3 раза. Калькулятор покажет точную сумму переплаты и процент от стоимости недвижимости.

Как учитывается досрочное погашение в расчётах?

Калькулятор показывает базовый расчёт без досрочного погашения. При частичном досрочном погашении уменьшается либо срок кредита, либо ежемесячный платёж – зависит от условий банка. Уменьшение срока выгоднее для экономии на процентах.

Какая ставка по ипотеке сейчас действует?

Рыночные ставки в 2026 году составляют 20–28% годовых. Льготные программы: семейная ипотека – 6%, IT-ипотека – 6%, ипотека для молодых семей – от 6%. Точную ставку уточняйте в выбранном банке.