Обновлено: 26 февраля 2026 г.

Рассчитать платёж по ипотеке

Перед оформлением ипотеки важно понимать, сколько придётся платить каждый месяц и какой будет итоговая переплата. Калькулятор ипотеки поможет рассчитать платёж по ипотеке за несколько секунд. Укажите сумму кредита, срок и ставку – получите ежемесячный платёж, общую переплату и полный график погашения для аннуитетной или дифференцированной схемы.

Параметры кредитаСумма кредита (₽) От 300 000 до 50 000 000 ₽. Укажите стоимость минус первоначальный взнос. Срок погашения (лет) От 1 до 30 лет. Чем дольше срок, тем меньше платёж, но выше переплата. Процентная ставка (% годовых) Для семейной ипотеки – от 7%, для стандартной – от 16% годовых. Тип платежа Аннуитетный подходит для строгого бюджета. Дифференцированный выгоднее при досрочном погашении.

Как рассчитать платёж по ипотеке

Укажите сумму кредита – стоимость квартиры минус первоначальный взнос. Если квартира стоит 8 000 000 ₽ и вы вносите 20%, сумма кредита – 6 400 000 ₽.
Введите процентную ставку – возьмите из предварительного одобрения банка или с его сайта. Для льготных программ укажите субсидированную ставку.
Выберите срок кредита – в годах или месяцах. Типичный срок ипотеки – от 10 до 30 лет.
Выберите тип платежа – аннуитетный (одинаковый каждый месяц) или дифференцированный (убывающий).

Калькулятор покажет ежемесячный платёж, общую сумму выплат и переплату за весь срок. Используйте результат для сравнения предложений разных банков и выбора комфортного срока.

Формула расчёта ипотечного платежа

Аннуитетный платёж

Формула: P = S × (r × (1 + r)^n) / ((1 + r)^n − 1)
Где:
P – ежемесячный платёж
S – сумма кредита
r – месячная процентная ставка (годовая ÷ 12 ÷ 100)
n – срок кредита в месяцах
Пример: кредит 5 000 000 ₽, ставка 24% годовых, срок 20 лет (240 месяцев) r = 24 ÷ 12 ÷ 100 = 0,02 P = 5 000 000 × (0,02 × 1,02^240) / (1,02^240 − 1) = 5 000 000 × (0,02 × 115,89) / (115,89 − 1) ≈ 100 926 ₽ Переплата за весь срок: 100 926 × 240 − 5 000 000 = 19 222 240 ₽

Дифференцированный платёж

Формула: P = S ÷ n + Sост × r
Где:
S ÷ n – фиксированная часть основного долга
Sост – остаток долга на текущий месяц
r – месячная ставка
Пример (тот же кредит, 1-й месяц): 5 000 000 ÷ 240 + 5 000 000 × 0,02 = 20 833 + 100 000 = 120 833 ₽ Последний платёж: 20 833 + 20 833 × 0,02 = 21 250 ₽

Аннуитетная схема даёт стабильный платёж, дифференцированная – быстрее снижает долг и уменьшает переплату.

Какой будет платёж при разных условиях ипотеки?

Ниже – примеры расчёта аннуитетного платежа для типичных ситуаций. Ставки приведены ориентировочно на 2025 год.

Льготная ипотека для семей с детьми

Параметр	Значение
Стоимость квартиры	8 000 000 ₽
Первоначальный взнос (20%)	1 600 000 ₽
Сумма кредита	6 400 000 ₽
Ставка	6% годовых
Срок	25 лет (300 месяцев)
Ежемесячный платёж	41 219 ₽
Переплата	5 965 700 ₽

Рыночная ипотека на вторичное жильё

Параметр	Значение
Стоимость квартиры	6 000 000 ₽
Первоначальный взнос (30%)	1 800 000 ₽
Сумма кредита	4 200 000 ₽
Ставка	28% годовых
Срок	20 лет (240 месяцев)
Ежемесячный платёж	98 278 ₽
Переплата	19 386 720 ₽

Небольшая ипотека с быстрым погашением

Параметр	Значение
Сумма кредита	2 000 000 ₽
Ставка	6% годовых
Срок	10 лет (120 месяцев)
Ежемесячный платёж	22 204 ₽
Переплата	664 480 ₽

Разница в переплате при ставке 6% и 28% – в разы. При высоких рыночных ставках выгоднее брать кредит на меньший срок или дождаться снижения ставки.

Ошибки при расчёте и на что обратить внимание

Частые ошибки заёмщиков

Путают сумму кредита и стоимость квартиры. В калькулятор вводите именно сумму кредита – то, что берёте у банка после вычета первоначального взноса.
Не учитывают страховку. Ежегодная страховка увеличивает расходы на 0,5–1,5% от суммы кредита. Отказ от страхования жизни повышает ставку на 1–3 п.п. в большинстве банков.
Сравнивают только ставку. Банк с низкой ставкой может компенсировать разницу комиссиями или обязательными дополнительными продуктами. Сравнивайте полную стоимость кредита (ПСК).
Выбирают максимальный срок ради низкого платежа. Платёж на 30 лет будет меньше, но переплата вырастет кратно. Оптимально выбрать срок, при котором платёж составляет 30–40% дохода.

Аннуитетный или дифференцированный – что выбрать

Критерий	Аннуитетный	Дифференцированный
Размер первого платежа	Ниже	Выше
Предсказуемость	Одинаковый платёж	Уменьшается
Переплата за весь срок	Выше	Ниже на 5–15%
Доступность	Все банки	Не все банки

Большинство банков в России по умолчанию оформляет аннуитетную схему. Дифференцированную стоит рассматривать, если ваш доход позволяет выдержать повышенные платежи в первые годы.

Что делать после расчёта

Определите комфортный платёж – не более 40% совокупного дохода семьи. Подайте заявки в 3–5 банков: одобренные условия обычно действуют 60–90 дней. Сравните предложения по ПСК, а не по рекламной ставке.

Итог

Ипотечный калькулятор помогает за несколько секунд оценить ежемесячную нагрузку, переплату и выбрать оптимальные параметры кредита до визита в банк. Вернитесь к калькулятору выше и подберите условия, при которых платёж будет комфортным для вашего бюджета.

Расчёт носит информационный характер. Точные условия кредитования, включая ставку и дополнительные расходы, уточняйте в выбранном банке.

Часто задаваемые вопросы

По какой формуле рассчитывается аннуитетный платёж по ипотеке?

Аннуитетный платёж вычисляется по формуле: P = S × (r × (1 + r)^n) / ((1 + r)^n − 1), где S – сумма кредита, r – месячная ставка, n – количество месяцев. Формула учитывает сложные проценты и даёт фиксированную сумму на весь срок.

Чем аннуитетный платёж отличается от дифференцированного?

Аннуитетный платёж одинаков каждый месяц, но в начале бо́льшая часть уходит на проценты. Дифференцированный платёж уменьшается со временем: основной долг делится поровну, а проценты начисляются на остаток. Переплата при дифференцированной схеме ниже на 5–15%, но первые платежи выше.

Какие ставки по ипотеке действуют в 2025 году?

Рыночные ставки по ипотеке в 2025 году составляют 25–30% годовых. По семейной ипотеке ставка – до 6%, по IT-ипотеке – до 5%. Льготная ипотека на новостройки с субсидированием завершена с 1 июля 2024 года. Точные условия зависят от банка и программы.

Что если внести досрочный платёж – как изменится график?

Досрочное погашение уменьшает остаток основного долга. Банк предлагает два варианта: сократить срок кредита (экономия на процентах максимальна) или уменьшить ежемесячный платёж (снижает текущую нагрузку). Пересчитайте ипотеку в калькуляторе с новой суммой долга, чтобы увидеть обновлённый график.

Когда нужно рассчитывать ипотечный платёж перед обращением в банк?

Рассчитайте платёж до подачи заявки, чтобы оценить финансовую нагрузку. Банки одобряют ипотеку, если платёж не превышает 40–50% дохода семьи. Предварительный расчёт поможет определить комфортную сумму кредита и выбрать подходящий срок.

Как рассчитать ипотеку с первоначальным взносом?

Вычтите первоначальный взнос из стоимости квартиры – получите сумму кредита. Именно её нужно указать в калькуляторе. Например, квартира стоит 6 000 000 ₽, взнос 20% (1 200 000 ₽), значит сумма кредита – 4 800 000 ₽.

Какие дополнительные расходы не учитывает ипотечный калькулятор?

Калькулятор считает только тело кредита и проценты. Дополнительно заложите расходы на страхование (0,5–1,5% от суммы кредита ежегодно), оценку недвижимости (5 000–15 000 ₽), госпошлину за регистрацию (2 000 ₽) и возможную комиссию за снижение ставки.