Рассчитать ипотеку онлайн: платёж, переплата, график

Какие данные подготовить, чтобы рассчитать ипотеку без сюрпризов

Для расчёта ипотеки важны не только «сумма и ставка». На платёж влияет структура кредита и то, как вы будете гасить долг.

Если вы только прикидываете бюджет, достаточно цены, взноса, срока и ставки. Если выбираете между сценариями, добавьте досрочные.

Как пользоваться калькулятором «рассчитать ипотеку» (что он учитывает)

Калькулятор выше – это инструмент для быстрого сравнения вариантов ипотеки и получения графика платежей. Он не «угадывает» условия банка, а считает по заданным вами параметрам.

Входные параметры и настройки

• Стоимость недвижимости – цена объекта (от 0 ₽). Нужна, чтобы показать долю первоначального взноса в процентах.
• Первоначальный взнос – сумма взноса (от 0 ₽ до стоимости недвижимости). Если взнос больше цены, калькулятор предупреждает и не строит график.
• Сумма кредита – может рассчитываться автоматически как стоимость − взнос или задаваться вручную (если вы учитываете, например, ремонт или часть расходов в сумме кредита).
• Процентная ставка – годовая номинальная ставка (от 0% до 100%). В расчётах преобразуется в месячную.
• Срок – длительность кредита в годах или месяцах (обычно 1–30 лет). Внутри переводится в число месяцев n.
• Тип платежа
  • Аннуитетный – платёж одинаковый каждый месяц.
  • Дифференцированный – платёж уменьшается, так как проценты начисляются на снижающийся остаток.
• Досрочные погашения (опционально) Набор дополнительных платежей с параметрами:
  • сумма досрочного (от 0 ₽);
  • периодичность (разово / ежемесячно / по выбранным месяцам);
  • стратегия: уменьшать срок или уменьшать платёж.
• Дата первого платежа (опционально) – помогает корректно разложить график по календарю. Если дату не задавать, график строится помесячно «в общем виде».

Как происходит расчёт

• Расчёт выполняется при изменении параметров и сразу перестраивает итоговые суммы и график.
• Если заданы досрочные, каждый такой платёж уменьшает остаток долга. Дальше калькулятор пересчитывает либо срок, либо будущие платежи – по выбранной стратегии.
• При некорректных значениях (отрицательные суммы, ставка ниже 0, взнос больше стоимости) калькулятор показывает предупреждение и не выдаёт «красивый» результат.

Что вы получаете на выходе

• Ежемесячный платёж (для аннуитета – фиксированный, для дифференцированного – первый/текущий).
• Общая сумма выплат за весь срок.
• Переплата по процентам (сколько вы заплатите банку сверх тела кредита).
• График погашения по месяцам: платёж, проценты, основной долг, остаток долга.
• Доля первоначального взноса, % – полезно для проверки требований банка и оценки рисков.

Сколько будет ежемесячный платёж по ипотеке?

Ежемесячный платёж зависит от типа платежа и параметров кредита. Быстрее всего ориентироваться по аннуитету – его используют чаще.

Аннуитет: платёж одинаковый каждый месяц

Месячная ставка: i = (годовая ставка) / 12 / 100

Формула аннуитетного платежа: A = S * i * (1 + i)^n / ((1 + i)^n − 1)

Где:

• A – ежемесячный платёж,
• S – сумма кредита,
• n – срок в месяцах,
• i – месячная ставка.

Дифференцированный: платёж уменьшается со временем

Основной долг платится равными долями: D = S / n

Проценты каждый месяц считаются на остаток долга, поэтому платёж в начале выше, затем снижается. Из-за этого дифференцированный график обычно даёт меньшую переплату, но стартовая нагрузка на бюджет заметно больше.

Короткое сравнение типов платежа

Пример: рассчитать ипотеку по сумме, сроку и ставке

Условные цифры для понимания механики (не «средняя ставка» и не рекомендация):

• Цена квартиры: 6 000 000 ₽
• Первоначальный взнос: 1 200 000 ₽ (20%)
• Сумма кредита: 4 800 000 ₽
• Срок: 20 лет (240 месяцев)
• Ставка: 16% годовых

Аннуитетный платёж (пример)

• Месячная ставка: 16% / 12 = 1,333% (0,01333)
• Ежемесячный платёж: ≈ 66 800 ₽
• Сумма выплат за 20 лет: ≈ 16 027 680 ₽
• Переплата по процентам: ≈ 11 227 680 ₽

Округления и первый платёж «по дням» могут дать небольшую разницу с расчётом банка.

Дифференцированный платёж (для сравнения)

• Погашение основного долга: 4 800 000 / 240 = 20 000 ₽ в месяц
• Первый платёж: 20 000 ₽ + 64 000 ₽ процентов ≈ 84 000 ₽
• Последний платёж: 20 000 ₽ + ~267 ₽ ≈ 20 267 ₽
• Общая переплата по процентам: ≈ 7 712 000 ₽ (оценочно)

Такой вариант часто выглядит выгоднее по переплате, но не всегда доступен по условиям банка.

Нюансы, из-за которых расчёт ипотеки «плывёт»

Досрочное погашение: два разных эффекта

Один и тот же досрочный платёж можно направить на:

• уменьшение срока – обычно сильнее снижает переплату;
• уменьшение платежа – снижает ежемесячную нагрузку, но проценты экономятся слабее.

Ключевой момент: при досрочном меняется будущий график, поэтому «формулой одного платежа» тут не обойтись – нужен пересчёт графика.

Страхование и дополнительные расходы

Калькулятор ипотеки обычно считает только кредит: тело + проценты. В реальной нагрузке могут быть:

• страхование жизни/здоровья и объекта;
• оценка недвижимости;
• услуги по сделке, госпошлины;
• платные опции банка.

Эти суммы лучше добавлять отдельной строкой к ежемесячному бюджету или считать вторым сценарием.

Дата выдачи и первый платёж

Банки нередко начисляют проценты по фактическому числу дней между датой выдачи и датой первого платежа. Поэтому первый платёж может отличаться от «идеального помесячного» графика, особенно если кредит выдали в середине месяца.

Частые ошибки при попытке рассчитать ипотеку

• Путают сумму кредита и цену квартиры. Кредит – это цена минус взнос (если нет включённых расходов).
• Сравнивают разные сроки. Платёж может быть ниже, но переплата выше в разы.
• Берут ставку “из рекламы”, а не из своего сценария. Реальная ставка зависит от программы, страховки, первоначального взноса и других условий.
• Игнорируют досрочные, хотя планируют их. Даже 5 000–10 000 ₽ регулярно могут заметно изменить переплату и срок.
• Смотрят только на платёж, а не на общую стоимость кредита. Два варианта с одинаковым платежом могут иметь разную переплату из-за срока и структуры.

Итоги

Рассчитать ипотеку правильно можно, если задать сумму кредита, срок, ставку и тип платежа, а затем посмотреть график. Для выбора между вариантами добавьте досрочные погашения и сравнивайте не только платёж, но и переплату. Финальное значение «до рубля» уточняйте по расчёту банка – из‑за дат и округлений первый платёж часто отличается.

Часто задаваемые вопросы