Расчёт ипотеки — калькулятор платежей и переплаты

Перед покупкой жилья в ипотеку сложно оценить реальную финансовую нагрузку без точных цифр. Ипотечный калькулятор поможет рассчитать ежемесячный платёж, общую переплату по кредиту и итоговую стоимость квартиры. Укажите сумму кредита, процентную ставку, срок и тип платежа — результат появится мгновенно.

Обновлено:

Как рассчитать ипотеку

Для расчёта потребуются четыре параметра:

  1. Стоимость жилья и первоначальный взнос — разница между ними даёт сумму кредита. Минимальный взнос обычно от 15–20% стоимости квартиры.
  2. Процентная ставка — берите из предложения банка или предварительного одобрения. Если ставка пока неизвестна, используйте среднерыночное значение для ориентира.
  3. Срок кредита — от 1 до 30 лет. Попробуйте несколько вариантов, чтобы увидеть, как срок влияет на платёж и переплату.
  4. Тип платежа — аннуитетный (равные платежи) или дифференцированный (убывающие платежи).

Результат покажет ежемесячный платёж, общую сумму выплат и переплату по процентам. Эти цифры помогут сравнить предложения разных банков и понять, какую нагрузку на бюджет вы реально готовы принять.

Формула расчёта ипотечного платежа

Аннуитетный платёж

Формула: P = S × (r × (1 + r)^n) / ((1 + r)^n − 1)

Где:

  • P — ежемесячный платёж
  • S — сумма кредита
  • r — месячная процентная ставка (годовая ÷ 12 ÷ 100)
  • n — срок кредита в месяцах

Пример: кредит 5 000 000 ₽, ставка 18% годовых, срок 20 лет (240 месяцев) r = 18 ÷ 12 ÷ 100 = 0,015 P = 5 000 000 × (0,015 × 1,015^240) / (1,015^240 − 1) = 77 079 ₽ Общая выплата: 77 079 × 240 = 18 498 960 ₽ Переплата: 13 498 960 ₽

Дифференцированный платёж

Формула: P = (S ÷ n) + (Sост × r)

Где:

  • S ÷ n — фиксированная часть (погашение тела долга)
  • Sост — остаток долга на текущий месяц
  • r — месячная процентная ставка

Пример: те же условия — 5 000 000 ₽, 18%, 20 лет Первый платёж: (5 000 000 ÷ 240) + (5 000 000 × 0,015) = 20 833 + 75 000 = 95 833 ₽ Последний платёж: 20 833 + (20 833 × 0,015) = 21 146 ₽

Тело долга в дифференцированной схеме гасится равными частями, а проценты начисляются на убывающий остаток. Поэтому первые платежи значительно выше, зато к концу срока нагрузка минимальна.

Примеры расчёта для разных ситуаций

Все примеры рассчитаны по аннуитетной схеме — самой распространённой в российских банках.

СитуацияСумма кредитаСтавкаСрокЕжемесячный платёжПереплата
Семейная ипотека на новостройку6 000 000 ₽6%25 лет38 652 ₽5 595 600 ₽
Рыночная ипотека на вторичку4 000 000 ₽28%20 лет93 622 ₽18 469 280 ₽
Небольшой кредит на короткий срок2 000 000 ₽24%10 лет40 170 ₽2 820 400 ₽
Крупный кредит в столице10 000 000 ₽6%30 лет59 955 ₽11 583 800 ₽

Обратите внимание на разницу переплаты: при ставке 6% за 25 лет вы переплатите около 93% от суммы кредита, а при 28% за 20 лет — более 460%. Именно поэтому льготные программы так существенно влияют на итоговую стоимость жилья.

Какой тип платежа выбрать?

КритерийАннуитетныйДифференцированный
Размер платежаОдинаковый весь срокВысокий в начале, снижается
Общая переплатаВыше на 10–20%Ниже
Удобство планированияВысокоеСреднее
Нагрузка на стартеУмереннаяМаксимальная
Доступность в банкахВездеРедко

Для большинства заёмщиков аннуитетная схема удобнее. Дифференцированная выгодна при высоком доходе и желании сэкономить на переплате. Но учтите: не все банки предлагают выбор — уточняйте при подаче заявки.

Частые ошибки при расчёте ипотеки

Не учитывают дополнительные расходы. Помимо ежемесячного платежа есть страховка (0,5–1,5% от суммы кредита в год), оценка квартиры (3 000–7 000 ₽) и услуги регистрации сделки. Эти расходы добавляют к реальной стоимости ипотеки ещё 50 000–150 000 ₽ ежегодно.

Путают сумму кредита и стоимость квартиры. Если квартира стоит 8 000 000 ₽, а первоначальный взнос — 2 000 000 ₽, сумма кредита составит 6 000 000 ₽. Рассчитывать платёж нужно именно от суммы кредита.

Игнорируют влияние срока. Разница между 15 и 25 годами — не просто 10 лет выплат. При ставке 6% и кредите 5 000 000 ₽ переплата за 15 лет составит 2 531 400 ₽, а за 25 лет — уже 4 663 000 ₽. Почти вдвое больше.

Забывают про налоговый вычет. При покупке жилья можно вернуть до 260 000 ₽ НДФЛ от стоимости квартиры (13% от суммы до 2 000 000 ₽) и до 390 000 ₽ с уплаченных процентов (13% от суммы до 3 000 000 ₽). Суммарно — до 650 000 ₽ на человека.

Нюансы и особые случаи

Рефинансирование. Если ставки снизились после оформления ипотеки, можно перекредитоваться под более низкий процент. Выгода заметна при разнице в ставках от 1,5–2 процентных пунктов и оставшемся сроке более 5 лет.

Материнский капитал. Средства маткапитала (в 2025 году — 676 398 ₽ за первого ребёнка и 893 835 ₽ за второго) можно направить на первоначальный взнос или частичное досрочное погашение. Это уменьшает тело долга и пересчитывает график платежей.

Созаёмщики. Супруг автоматически становится созаёмщиком, если нет брачного договора. Доходы обоих супругов суммируются, что увеличивает максимальную одобренную сумму.

Итог

Ипотечный калькулятор позволяет за минуту сравнить десятки сценариев — от льготных программ до рыночных ставок — и выбрать комфортный платёж под ваш бюджет. Вернитесь к калькулятору выше, подставьте свои данные и определите оптимальные условия перед обращением в банк.

Расчёт носит информационный характер. Итоговые условия кредитования зависят от банка, кредитной истории и программы ипотеки. Точные параметры уточняйте в банке при подаче заявки.

Часто задаваемые вопросы

По какой формуле рассчитывается аннуитетный платёж по ипотеке?

Аннуитетный платёж вычисляется по формуле: P = S × (r × (1 + r)^n) / ((1 + r)^n − 1), где S — сумма кредита, r — месячная ставка (годовая ÷ 12), n — количество месяцев. Эта формула обеспечивает равные ежемесячные выплаты на весь срок.

Что если внести досрочный платёж — как изменится переплата?

Досрочное погашение уменьшает тело долга, поэтому проценты начисляются на меньшую сумму. Частичное погашение может сократить срок кредита или снизить ежемесячный платёж — зависит от условий договора. Даже небольшие досрочные взносы в первые годы дают заметную экономию.

Какие ставки по ипотеке действуют в 2025 году?

Рыночные ставки по ипотеке в 2025 году находятся на уровне 25–30% годовых и зависят от ключевой ставки ЦБ РФ. Семейная ипотека доступна под 6% для семей с детьми. Сельская ипотека — от 3% для покупки жилья в сельской местности. Точные ставки уточняйте в конкретном банке.

Чем отличается аннуитетный платёж от дифференцированного?

Аннуитетный платёж одинаков каждый месяц — удобно для планирования бюджета, но общая переплата выше. Дифференцированный платёж уменьшается со временем: в начале срока он значительно больше, зато итоговая переплата ниже на 10–20%. Большинство банков по умолчанию предлагают аннуитетную схему.

Когда выгоднее брать ипотеку на короткий срок, а когда — на длинный?

Короткий срок (10–15 лет) выгоден по переплате, но ежемесячный платёж будет высоким. Длинный срок (25–30 лет) снижает платёж, однако переплата может превысить стоимость самой квартиры. Оптимальная стратегия — оформить на длинный срок и делать досрочные погашения.

Куда обращаться после расчёта ипотеки?

После расчёта подайте заявку в 3–5 банков одновременно для сравнения одобренных условий. Предварительное одобрение действует 60–90 дней. Подготовьте паспорт, справку о доходах (2-НДФЛ или по форме банка) и копию трудовой книжки.

Как рассчитать максимальную сумму ипотеки по зарплате?

Банки одобряют кредит, если ежемесячный платёж не превышает 40–50% чистого дохода заёмщика. При зарплате 100 000 ₽ платёж не должен быть больше 40 000–50 000 ₽. Подставьте эту сумму в калькулятор как платёж и подберите доступную сумму кредита, меняя срок и ставку.

Мы подобрали калькуляторы, которые помогут вам с разными задачами, связанными с текущей темой.