Расчет аренды

Расчёт аренды помещения строится на формуле площадь × ставка за 1 м². Но за этой простотой стоят НДС, коммунальные платежи, эксплуатационные расходы и налоги, которые увеличивают итоговую сумму на 40–60%. Ниже – пошаговый расчёт аренды для коммерческой и жилой недвижимости с конкретными примерами и актуальными ставками на 2026 год.

Калькулятор выше рассчитывает арендную плату по площади помещения и ставке за квадратный метр с учётом периода и НДС.

Формула расчёта арендной платы

Базовая формула:

Арендная плата = Площадь (м²) × Ставка за 1 м²

Ставка указывается за определённый период – обычно за месяц или год. Пересчёт между периодами:

• Месячная ставка = Годовая ставка / 12
• Дневная ставка = Месячная ставка / 29,3
• Квартальная ставка = Месячная ставка × 3

Для коммерческой недвижимости к базовой ставке добавляется НДС 20%, если арендодатель является плательщиком этого налога.

Полная формула с НДС:

Арендная плата = Площадь × Ставка × 1,2

Пример расчёта аренды коммерческого помещения

Офис 80 м² в бизнес-центре класса B+ в Москве. Ставка – 3 323 ₽/м² в месяц (39 874 ₽/м² в год, «всё включено» по данным M2DATA на конец 2025 года).

В ставке «всё включено» уже учтены эксплуатационные расходы и НДС. Если ставка указана как базовая – коммунальные платежи и ОЭР (операционно-эксплуатационные расходы) считаются отдельно.

Средние ставки аренды офисов в Москве (конец 2025 года)

Данные – по системе «всё включено» (базовая ставка + ОЭР + НДС). Ставки в регионах ниже на 40–70%.

Что входит в полную стоимость аренды сверх базовой ставки?

Базовая арендная плата – только часть расходов. Полная стоимость аренды коммерческого помещения включает:

• ОЭР – операционно-эксплуатационные расходы (уборка, охрана, лифты, кондиционирование). Обычно 15–25% от базовой ставки
• Коммунальные услуги – электроэнергия, водоснабжение, отопление. Оплачиваются по счётчикам или фиксированной ставкой
• Парковка – от 3 000 до 15 000 ₽/мес. за машино-место в зависимости от класса здания
• Интернет и связь – 2 000–10 000 ₽/мес.
• Страхование – если предусмотрено договором

Дополнительные расходы могут составлять 20–40% от базовой арендной ставки. При выборе помещения всегда уточняйте, что именно входит в указанную ставку и что оплачивается отдельно.

Расчёт аренды квартиры: сколько уйдёт на налоги?

Доход от сдачи жилья облагается налогом. Сумма зависит от выбранной системы налогообложения.

Пример: квартира сдаётся за 30 000 ₽/мес.

Годовой доход: 30 000 × 12 = 360 000 ₽.

* Для ИП на УСН дополнительно уплачиваются страховые взносы – около 50 000 ₽ в год, но они уменьшают сумму налога.

При НДФЛ доход можно уменьшить на документально подтверждённые расходы: коммунальные платежи, ремонт, страхование. При НПД и УСН «доходы» расходы не вычитаются.

НДФЛ рассчитывается по прогрессивной шкале: 13% на доход до 2,4 млн ₽ в год, 15% – от 2,4 до 5 млн, 18% – от 5 до 20 млн, 20% – от 20 до 50 млн, 22% – свыше 50 млн.

Ставки налогов и порядок уплаты могут изменяться. Уточните актуальные значения на сайте ФНС.

Какую систему налогообложения выбрать при сдаче жилья?

Для одной квартиры с доходом до 2,4 млн ₽ в год оптимальный вариант – налог на профессиональный доход (НПД), или самозанятость. Ставка 4% при сдаче физлицам, минимум отчётности (только чеки в приложении «Мой налог»), нет страховых взносов.

УСН или патентная система выгодны, когда:

• несколько объектов и суммарный доход высокий
• нужно официально подтвердить доход для получения кредита
• есть расходы, которые хочется вычесть (УСН «доходы минус расходы», 15%)

НДФЛ по ставке 13% – вариант по умолчанию для тех, кто не регистрировался как самозанятый или ИП. Подходит при небольшом доходе и нежелании регистрироваться.

Полезная и общая площадь – как разница влияет на расчёт аренды

Арендная плата может начисляться по двум видам площади:

• Полезная (арендопригодная) – только пространство, которое арендатор использует напрямую: кабинеты, торговый зал, склад
• Общая – полезная площадь + доля в общих зонах: коридоры, лифтовые холлы, санузлы, вестибюли

Аренда по общей площади дороже на 15–25%, поскольку включает право пользоваться инфраструктурой здания. В договоре обязательно уточняйте, по какой площади считается ставка и какой коэффициент применяется.

Пример: офис 50 м² по полезной площади. Коэффициент общей площади – 1,2. Аренда по общей площади = 50 × 1,2 = 60 м². При ставке 3 000 ₽/м² разница составит 150 000 ₽ против 180 000 ₽ в месяц – переплата 30 000 ₽ ежемесячно.