Обновлено: 10 мая 2026 г.

Посчитать ипотеку онлайн

Перед визитом в банк достаточно знать три числа: сумму кредита, ставку и срок. Зная их, можно посчитать ипотеку за минуту – по формуле или с помощью калькулятора ниже.

Параметры ипотеки

Данные для расчёта

Стоимость жилья, ₽ Цена квартиры или дома

Первоначальный взнос, %

или укажите сумму

Процентная ставка, годовых Годовая ставка банка, %

Срок кредита, лет На сколько лет берёте ипотеку

Результаты расчёта

Ежемесячный платёж

55 054 ₽

Общая сумма выплат: 13 213 000 ₽
Переплата по ипотеке: 8 213 000 ₽
Переплата от суммы кредита: 164%
Доля процентов в общей сумме: 62%

Сравнение с дифференцированной схемой

Первый платёж (дифф.): 66 667 ₽
Последний платёж (дифф.): 20 924 ₽
Переплата (дифф.): 6 575 000 ₽
Экономия по переплате: 1 638 000 ₽

Соотношение тела кредита и переплаты

Расчёт носит ориентировочный характер. Актуальные ставки и условия уточняйте в банке. Размер переплаты не учитывает страховку, комиссии и возможные изменения ставки.

Калькулятор рассчитывает ежемесячный платёж, общую сумму выплат и переплату по аннуитетной схеме. Укажите стоимость жилья, первоначальный взнос, процентную ставку банка и срок – результат обновляется мгновенно.

Формула расчёта аннуитетного платежа по ипотеке

Почти все российские банки применяют аннуитетную схему: платёж одинаков на протяжении всего срока. Формула:

M = P × r × (1 + r)ⁿ / [(1 + r)ⁿ − 1]

M – ежемесячный платёж, ₽
P – сумма кредита (стоимость жилья минус первоначальный взнос), ₽
r – месячная ставка = годовая ставка ÷ 12
n – срок в месяцах = срок в годах × 12

Пример расчёта для 5 000 000 ₽ на 20 лет под 12% годовых

r = 12% ÷ 12 = 1% = 0,01
n = 20 × 12 = 240 месяцев
(1 + 0,01)²⁴⁰ ≈ 10,89

M = 5 000 000 × 0,01 × 10,89 / (10,89 − 1) ≈ 55 054 ₽

Показатель	Значение
Ежемесячный платёж	55 054 ₽
Общая сумма выплат	13 213 000 ₽
Переплата	8 213 000 ₽ (~164% от суммы кредита)

Расчёт приведён для иллюстрации метода. Актуальную ставку уточняйте в банке.

Аннуитет или дифференцированные платежи – что выгоднее?

При дифференцированной схеме тело долга делится на равные части, а проценты начисляются на остаток – платёж постепенно уменьшается.

Параметр	Аннуитет	Дифференцированный
Размер платежа	Фиксированный	Убывает со временем
Первый платёж	Ниже	Выше
Итоговая переплата	Больше	Меньше (≈на 15–20%)
Доступность	Большинство банков	Предлагается редко

Для того же кредита 5 000 000 ₽ под 12% на 20 лет при дифференцированной схеме:

первый платёж – около 66 667 ₽
последний платёж – около 20 924 ₽
суммарная переплата примерно на 15–20% ниже, чем при аннуитете

На практике выбора схемы у большинства заёмщиков нет: крупные банки предлагают только аннуитет.

Что сильнее всего влияет на переплату

Срок кредита – главный множитель переплаты. Снижение срока с 20 до 15 лет при той же ставке поднимает платёж примерно на 15%, зато сокращает итоговую переплату почти на треть.

Процентная ставка – каждый дополнительный процент на 20-летнем кредите добавляет к переплате порядка 10–15% от первоначальной суммы.

Первоначальный взнос – чем он больше, тем меньше тело долга, ниже платёж и меньше начисляемые проценты.

Досрочные погашения наиболее эффективны в первой трети срока, когда доля процентов в платеже максимальна. Даже небольшая регулярная доплата к основному долгу заметно сокращает итоговую переплату.

Как снизить ежемесячный платёж по ипотеке

Увеличить срок – снизит платёж, но увеличит общую переплату; подходит, если важна нагрузка на бюджет прямо сейчас.
Увеличить первоначальный взнос – уменьшает тело долга и нередко открывает доступ к более низкой ставке.
Воспользоваться льготной программой (семейная ипотека, IT-ипотека и др.) – ставки по ним ниже рыночных; актуальные условия публикует ДОМ.РФ.
Рефинансировать действующую ипотеку – выгодно, если рыночная ставка снизилась на 1–1,5 п. п. и до конца срока остаётся не менее 3–5 лет.

Расчёты носят ориентировочный характер. Конкретные условия зависят от банка, выбранной программы и кредитной истории заёмщика.

Часто задаваемые вопросы

Что такое аннуитетный платёж по ипотеке?

Аннуитетный платёж – фиксированная сумма, которую заёмщик вносит каждый месяц весь срок кредита. В начале большую часть платежа составляют проценты, к концу – основной долг. Большинство российских банков используют именно эту схему.

Какой минимальный первоначальный взнос нужен для ипотеки?

По большинству стандартных программ – от 10–20% стоимости жилья. Чем больше взнос, тем меньше сумма кредита и ниже итоговая переплата. Ряд банков снижают ставку при взносе от 30–50%; уточняйте условия в конкретном банке.

Как досрочное погашение снижает переплату?

При частичном досрочном погашении остаток долга уменьшается, и проценты начисляются на меньшую базу. Наиболее выгодно гасить досрочно в первые годы, когда доля процентов в ежемесячном платеже максимальна.

Учитывает ли калькулятор страховку и банковские комиссии?

Базовый расчёт охватывает только тело долга и проценты. Страхование жизни, страхование имущества и разовые комиссии банка в стандартную формулу не входят – их нужно добавлять отдельно для оценки реальной стоимости кредита.

Можно ли посчитать ипотеку с плавающей ставкой?

При плавающей ставке точный расчёт на весь срок невозможен: платёж меняется вслед за ключевой ставкой ЦБ. Калькулятор с фиксированной ставкой даёт ориентир – используйте его для сравнения нескольких сценариев.

Как рассчитать максимальную сумму ипотеки по своему доходу?

Большинство банков одобряют ипотеку, если ежемесячный платёж не превышает 40–50% чистого дохода заёмщика. Зная допустимый платёж и ставку, можно через обратную формулу определить максимально возможную сумму кредита.

Что такое рефинансирование ипотеки и когда оно выгодно?

Рефинансирование – оформление нового кредита по более низкой ставке для погашения действующей ипотеки. Считается выгодным, если разница в ставках от 1–1,5 п. п. и до конца срока остаётся не менее 3–5 лет выплат.