Калькулятор ипотеки на жильё — расчёт платежей онлайн

Перед оформлением ипотеки важно понять, сколько вы будете платить каждый месяц и какой окажется итоговая переплата. Калькулятор ипотеки на жильё поможет рассчитать ежемесячный платёж, общую сумму процентов и остаток долга на любой период. Укажите стоимость квартиры, первоначальный взнос, ставку и срок — получите готовый график платежей.

Обновлено: 7 февраля 2026 г.

Результаты расчёта

График платежей по месяцам

Месяц	Платёж	Основной долг	Проценты	Остаток

Расчёт носит информационный характер и не является кредитным предложением. Точные условия, включая одобренную ставку и график платежей, уточняйте в выбранном банке. Дополнительно закладывайте 5–10% от стоимости жилья на страхование, оценку, госпошлину и услуги риелтора.

Как рассчитать ипотеку на жильё

Стоимость жилья — укажите цену квартиры или дома. Возьмите её из объявления на сайте застройщика или площадке недвижимости.
Первоначальный взнос — сумма, которую вы вносите из собственных средств. Минимум — 15–20% от стоимости, но чем больше, тем меньше переплата.
Процентная ставка — годовая ставка банка. Уточните её на сайте банка или используйте среднерыночную для предварительной оценки.
Срок кредита — количество лет. Стандартные варианты: 10, 15, 20, 25 или 30 лет.
Тип платежа — аннуитетный (равные платежи) или дифференцированный (убывающие).

Калькулятор покажет ежемесячный платёж, общую сумму выплат и переплату за весь срок. Используйте результат для сравнения вариантов: меняйте срок или взнос и смотрите, как это влияет на итог.

Формула расчёта ипотечного платежа

Большинство банков используют аннуитетную схему — с ней ежемесячный платёж фиксирован на весь срок.

Формула аннуитетного платежа: П = С × (р × (1 + р)ⁿ) / ((1 + р)ⁿ − 1)
Где:
П — ежемесячный платёж
С — сумма кредита (стоимость жилья минус первоначальный взнос)
р — месячная процентная ставка (годовая ÷ 12 ÷ 100)
n — количество месяцев (срок в годах × 12)
Пример: квартира 6 000 000 ₽, взнос 20% (1 200 000 ₽), ставка 24%, срок 20 лет С = 4 800 000 ₽, р = 0,02, n = 240 П = 4 800 000 × (0,02 × 1,02²⁴⁰) / (1,02²⁴⁰ − 1) ≈ 97 150 ₽
Переплата за 20 лет: 97 150 × 240 − 4 800 000 = 18 516 000 ₽

При дифференцированной схеме основной долг делится поровну на все месяцы, а проценты начисляются на остаток. Первый платёж самый крупный, последний — минимальный.

Примеры расчёта для разных ситуаций

Семейная ипотека на новостройку

Молодая семья с ребёнком покупает квартиру за 8 000 000 ₽. Первоначальный взнос — 30% (2 400 000 ₽). Ставка по семейной ипотеке — 6%, срок — 25 лет.

Сумма кредита: 5 600 000 ₽
Ежемесячный платёж: 36 070 ₽
Переплата за 25 лет: 5 221 000 ₽

Рыночная ипотека на вторичное жильё

Покупка двухкомнатной квартиры за 5 500 000 ₽. Взнос — 20% (1 100 000 ₽). Рыночная ставка — 27%, срок — 15 лет.

Сумма кредита: 4 400 000 ₽
Ежемесячный платёж: 99 900 ₽
Переплата за 15 лет: 13 582 000 ₽

Сравнение сроков при одинаковых условиях

Кредит 4 000 000 ₽ под 24% годовых, аннуитетный платёж:

Срок	Ежемесячный платёж	Переплата	Общая сумма выплат
10 лет	88 200 ₽	6 584 000 ₽	10 584 000 ₽
15 лет	82 000 ₽	10 760 000 ₽	14 760 000 ₽
20 лет	80 950 ₽	15 428 000 ₽	19 428 000 ₽
30 лет	80 250 ₽	24 890 000 ₽	28 890 000 ₽

Разница в платеже между 10 и 30 годами — всего 8 000 ₽ в месяц, а переплата отличается почти в 4 раза. Короткий срок значительно экономит на процентах.

Какие ошибки допускают при расчёте ипотеки?

Не учитывают дополнительные расходы

Ежемесячный платёж — не единственная трата. При покупке жилья в ипотеку добавляются:

Страхование — обязательное страхование объекта залога и часто — жизни заёмщика. Это 0,5–1,5% от суммы кредита ежегодно.
Оценка недвижимости — 3 000–7 000 ₽.
Госпошлина за регистрацию — 2 000 ₽.
Услуги риелтора — 1–3% от стоимости, если привлекаете специалиста.

Закладывайте дополнительно 5–10% от стоимости жилья на сопутствующие расходы.

Путают номинальную ставку и полную стоимость кредита

Банк указывает номинальную ставку, но полная стоимость кредита (ПСК) включает страховки и комиссии. ПСК всегда выше номинальной ставки. Перед подписанием договора проверяйте именно ПСК — она указана на первой странице документа.

Не сравнивают аннуитет и дифференцированную схему

При дифференцированных платежах переплата ниже, но первый платёж существенно больше. Для кредита 5 000 000 ₽ под 24% на 20 лет первый дифференцированный платёж составит около 120 800 ₽, тогда как аннуитетный — 101 200 ₽. Зато общая переплата по дифференцированной схеме будет меньше примерно на 3 000 000 ₽.

Льготные программы в 2025 году

Рыночные ставки высоки, поэтому стоит проверить, подходите ли вы под одну из льготных программ:

Семейная ипотека — 6% годовых, для семей с ребёнком до 6 лет. Лимит: 12 000 000 ₽ в Москве и Санкт-Петербурге, 6 000 000 ₽ в остальных регионах.
IT-ипотека — 5% годовых, для сотрудников аккредитованных IT-компаний с зарплатой от 120 000–150 000 ₽ в зависимости от региона. Только на новостройки.
Дальневосточная и арктическая ипотека — 2% годовых для покупки жилья в соответствующих регионах.

Итог

Калькулятор ипотеки на жильё позволяет за минуту оценить платёж, переплату и сравнить разные сценарии — по сроку, ставке и размеру взноса. Вернитесь к калькулятору выше, подставьте свои параметры и подберите комфортный вариант до визита в банк.

Расчёт носит информационный характер и не является кредитным предложением. Точные условия, включая одобренную ставку и график платежей, уточняйте в выбранном банке.

Часто задаваемые вопросы

Как рассчитать ежемесячный платёж по ипотеке?

Платёж рассчитывается по формуле аннуитета: сумма кредита умножается на месячную ставку и специальный коэффициент, который зависит от срока. Для кредита 5 000 000 ₽ под 24% на 20 лет ежемесячный платёж составит около 101 200 ₽. Точный результат зависит от типа платежа — аннуитетного или дифференцированного.

Что если внести первоначальный взнос больше минимального?

Увеличение первоначального взноса снижает сумму кредита, а значит — ежемесячный платёж и переплату. Например, при стоимости жилья 8 000 000 ₽ разница между взносом 15% и 30% экономит около 1 500 000–3 000 000 ₽ на процентах за весь срок. Некоторые банки снижают ставку при взносе от 20–30%.

Какие ставки по ипотеке действуют в 2025 году?

Рыночные ставки по ипотеке в 2025 году находятся в диапазоне 25–30% годовых при ключевой ставке ЦБ РФ 21%. Семейная ипотека доступна под 6% для семей с детьми до 6 лет. IT-ипотека — под 5% для сотрудников аккредитованных IT-компаний с ограничениями по региону и доходу.

Чем отличается аннуитетный платёж от дифференцированного?

Аннуитетный платёж одинаков каждый месяц, но итоговая переплата выше. Дифференцированный платёж уменьшается со временем, так как проценты начисляются на остаток долга. На практике переплата по дифференцированной схеме ниже на 10–20%, однако первые платежи существенно выше, что увеличивает требования к доходу.

Когда выгоднее брать ипотеку — сейчас или подождать?

При высоких рыночных ставках имеет смысл рассмотреть льготные программы, если вы подходите под их условия. Другой вариант — взять ипотеку сейчас с планом рефинансировать при снижении ключевой ставки. Калькулятор поможет сравнить сценарии с разными ставками и сроками.

Какой минимальный первоначальный взнос по ипотеке?

Минимальный первоначальный взнос в большинстве банков — 20,1% от стоимости жилья. По семейной ипотеке — от 20,1%. Некоторые банки допускают взнос от 15%, но в этом случае ставка обычно выше, а заёмщику потребуется дополнительное страхование.

Куда обращаться после расчёта ипотеки?

После расчёта подайте заявку в 2–3 банка для сравнения одобренных условий. Заявку можно оформить онлайн на сайте банка или через ипотечного брокера. Одобрение обычно действует 60–90 дней, за это время нужно выбрать объект и подготовить документы на сделку.

Мы подобрали калькуляторы, которые помогут вам с разными задачами, связанными с текущей темой.