Калькулятор ипотеки — ежемесячный платёж онлайн

Перед оформлением ипотеки важно понять, сколько придётся платить каждый месяц и какой будет итоговая переплата. Калькулятор ипотеки рассчитает ежемесячный платёж, общую сумму выплат, переплату по процентам и покажет разницу между аннуитетной и дифференцированной схемами погашения.

Обновлено: 6 февраля 2026 г.

Параметры недвижимостиСтоимость недвижимости (₽) Полная стоимость квартиры или дома Первоначальный взнос (₽) Обычно от 10% до 30% стоимости

Условия кредитованияПроцентная ставка (% годовых) Средняя ставка в России: 6-16% Срок кредита (лет) Стандартные сроки: 10, 15, 20, 25 или 30 лет

Тип платежей Аннуитетные (равные платежи) Дифференцированные (убывающие платежи) Аннуитетные платежи удобнее планировать, дифференцированные дают меньшую переплату

Как рассчитать ежемесячный платёж по ипотеке

Стоимость недвижимости — цена квартиры или дома из объявления или договора
Первоначальный взнос — сумма, которую вы вносите сразу (обычно от 15% стоимости жилья)
Процентная ставка — годовая ставка из предложения банка или средняя по рынку
Срок кредита — на сколько лет берёте ипотеку (от 1 до 30 лет)
Тип платежа — аннуитетный (равные платежи) или дифференцированный (убывающие)

Калькулятор покажет размер ежемесячного платежа, общую сумму выплат за весь срок и переплату по процентам. Используйте результат для сравнения предложений разных банков и оценки посильной кредитной нагрузки — платёж не должен превышать 30–40% семейного дохода.

Формула расчёта ежемесячного платежа

Аннуитетный платёж

Формула: П = С × (р × (1 + р)^n) / ((1 + р)^n − 1)
Где:
П — ежемесячный платёж
С — сумма кредита (стоимость жилья минус первоначальный взнос)
р — месячная процентная ставка (годовая ÷ 12 ÷ 100)
n — количество месяцев (срок в годах × 12)
Пример: кредит 4 000 000 ₽, ставка 6% годовых, срок 20 лет р = 6 ÷ 12 ÷ 100 = 0,005 n = 20 × 12 = 240 П = 4 000 000 × (0,005 × 1,005^240) / (1,005^240 − 1) = 28 657 ₽ Переплата за 20 лет: 28 657 × 240 − 4 000 000 = 2 877 680 ₽

Дифференцированный платёж

Формула: П = (С ÷ n) + Остаток долга × р
Основная часть платежа фиксирована: 4 000 000 ÷ 240 = 16 667 ₽. Проценты начисляются на остаток и уменьшаются каждый месяц. Первый платёж — 36 667 ₽, последний — около 16 750 ₽.

Какой тип платежа выгоднее?

Параметр	Аннуитетный	Дифференцированный
Размер платежа	Одинаковый весь срок	Убывает со временем
Первый платёж (пример выше)	28 657 ₽	36 667 ₽
Последний платёж	28 657 ₽	~16 750 ₽
Переплата за 20 лет	2 877 680 ₽	2 410 000 ₽
Удобство планирования	Высокое	Среднее

Дифференцированная схема экономит около 16% переплаты в этом примере. Но первые годы платёж значительно выше, и банк при одобрении ориентируется именно на максимальный платёж — это значит, что нужен больший подтверждённый доход.

Примеры расчёта для разных ситуаций

Семейная ипотека под 6%

Квартира стоит 8 000 000 ₽, первоначальный взнос 20% (1 600 000 ₽), кредит 6 400 000 ₽ на 25 лет. Ежемесячный платёж — 41 198 ₽. Переплата за весь срок — 5 959 400 ₽. Необходимый семейный доход — от 103 000 ₽.

Рыночная ипотека под 28%

Та же квартира за 8 000 000 ₽, взнос 30% (2 400 000 ₽), кредит 5 600 000 ₽ на 15 лет. Ежемесячный платёж — 131 488 ₽. Переплата — 18 067 840 ₽. Требуемый доход — от 329 000 ₽. При рыночных ставках 2025 года переплата превышает сумму кредита более чем в три раза.

Сравнение сроков при одинаковой сумме

Срок	Кредит	Ставка	Платёж в месяц	Переплата
10 лет	4 000 000 ₽	6%	44 407 ₽	1 328 840 ₽
20 лет	4 000 000 ₽	6%	28 657 ₽	2 877 680 ₽
30 лет	4 000 000 ₽	6%	23 978 ₽	4 632 080 ₽

Разница в платеже между 10 и 30 годами — 20 429 ₽ в месяц. Но переплата вырастает в 3,5 раза. Оптимальный баланс — срок, при котором платёж составляет не больше трети дохода.

Частые ошибки при расчёте ипотеки

Не учитывают дополнительные расходы

Ежемесячный платёж — не единственная статья расходов. К нему прибавьте:

Страхование — 0,5–1% от остатка долга в год (обязательно)
Страхование жизни — 0,3–1,5% в год (отказ повышает ставку на 1–2 п.п.)
Оценка недвижимости — 3 000–7 000 ₽ разово
Налог на имущество — от 0,1% кадастровой стоимости ежегодно

Реальная нагрузка на бюджет на 10–15% выше, чем показывает простой расчёт платежа.

Сравнивают только ставки

Ставка 5,9% с обязательной страховкой жизни за 80 000 ₽ в год может оказаться дороже, чем 6,5% без дополнительных условий. Сравнивайте полную стоимость кредита (ПСК) — банк обязан её указывать.

Берут максимально одобренную сумму

Банк одобряет кредит исходя из формального соотношения платежа к доходу. Он не учитывает расходы на детей, автокредиты, коммунальные услуги и непредвиденные ситуации. Оставляйте финансовую подушку — минимум 3 месячных платежа на накопительном счёте.

Итог

Калькулятор ипотеки помогает оценить реальную финансовую нагрузку до визита в банк — сравните несколько сценариев по сумме, сроку и ставке, чтобы выбрать комфортный вариант. Вернитесь к калькулятору выше и подберите параметры под свою ситуацию.

Расчёт носит информационный характер. Точные условия кредитования, включая ставку и требования к заёмщику, уточняйте в выбранном банке. Калькулятор не учитывает индивидуальные скидки и программы субсидирования.

Часто задаваемые вопросы

По какой формуле рассчитывается ежемесячный платёж по ипотеке?

Аннуитетный платёж считается по формуле: П = С × (р × (1 + р)^n) / ((1 + р)^n − 1), где С — сумма кредита, р — месячная ставка, n — число месяцев. Формула учитывает одновременно и тело долга, и проценты, распределяя их равномерно на весь срок.

Что если внести досрочный платёж по ипотеке?

Досрочное погашение уменьшает остаток основного долга, на который начисляются проценты. Вы можете сократить срок кредита, сохранив платёж, или уменьшить ежемесячный платёж при том же сроке. Первый вариант экономит больше на переплате.

Какие ставки по ипотеке в 2025 году?

Рыночные ставки по ипотеке в 2025 году составляют 28–30% годовых. Льготная семейная ипотека доступна под 6%, IT-ипотека — под 5%. Конкретная ставка зависит от банка, программы, первоначального взноса и кредитной истории заёмщика.

Чем отличается аннуитетный платёж от дифференцированного?

Аннуитетный платёж одинаков каждый месяц — удобно планировать бюджет, но переплата выше. Дифференцированный платёж больше в начале и уменьшается к концу срока, общая переплата при нём ниже на 10–15%. Большинство банков по умолчанию предлагают аннуитетную схему.

Когда нужно рефинансировать ипотеку?

Рефинансирование выгодно, если текущая рыночная ставка ниже вашей хотя бы на 1,5–2 процентных пункта и до конца срока осталось больше трети выплат. Учитывайте расходы на оценку, страховку и регистрацию — они должны окупиться за счёт экономии на процентах.

Как первоначальный взнос влияет на ежемесячный платёж?

Чем больше первоначальный взнос, тем меньше сумма кредита и ежемесячный платёж. Взнос от 20% также снижает ставку в большинстве банков на 0,3–0,5 п.п. При ипотеке 5 000 000 ₽ разница между взносом 15% и 30% — около 4 000–6 000 ₽ в месяц.

Куда подавать заявку на ипотеку после расчёта?

Подавайте заявки сразу в 3–5 банков — это бесплатно и не портит кредитную историю, если уложиться в 30 дней. Сравните одобренные условия по итоговой переплате, а не только по ставке. Обратите внимание на обязательное страхование — оно увеличивает расходы на 0,5–1% суммы кредита в год.

Мы подобрали калькуляторы, которые помогут вам с разными задачами, связанными с текущей темой.