Калькулятор ипотеки 2026 — рассчитайте платёж онлайн

Выбираете квартиру и не знаете, потянете ли ипотеку? Калькулятор покажет реальный ежемесячный платёж с учётом ваших условий. Рассчитывает сумму кредита, переплату, график платежей для аннуитетных и дифференцированных выплат, учитывает первоначальный взнос и досрочное погашение.

Обновлено:

Параметры ипотекиЦена по договору купли-продажи Обычно 10–30% от стоимости Средняя по рынку 13–16% Обычно от 5 до 30 лет
Тип платежа
Досрочное погашение (необязательно)Дополнительный платёж каждый месяц С какого месяца начать досрочное погашение

Как пользоваться калькулятором ипотеки

  1. Стоимость жилья — укажите цену квартиры или дома по договору купли-продажи
  2. Первоначальный взнос — сумма, которую внесёте сразу (обычно 10–30% от стоимости)
  3. Процентная ставка — возьмите из предложения банка или среднюю по рынку (13–16% в 2026)
  4. Срок кредита — период в годах, обычно от 5 до 30 лет
  5. Тип платежа — выберите аннуитетный (одинаковые платежи) или дифференцированный (убывающие)
  6. Досрочное погашение — если планируете вносить дополнительно, укажите сумму и частоту

Калькулятор покажет ежемесячный платёж, общую переплату, полную стоимость кредита и график выплат. Сохраните результат или сравните несколько вариантов.

Как рассчитывается ипотечный платёж

Аннуитетный платёж

Формула:
Платёж = Сумма кредита × (Ставка/12) × (1 + Ставка/12)^Месяцев / ((1 + Ставка/12)^Месяцев − 1)

Где:

  • Сумма кредита = Стоимость жилья − Первоначальный взнос
  • Ставка/12 — месячная процентная ставка (годовая делится на 12)
  • Месяцев — срок кредита в месяцах

Пример: жильё 6 000 000 ₽, взнос 1 000 000 ₽, ставка 14%, срок 15 лет
Кредит = 5 000 000 ₽
Платёж = 5 000 000 × 0,0117 × 4,66 / 3,66 = 65 480 ₽

Дифференцированный платёж

Основной долг делится на равные части, к каждой части добавляются проценты на остаток. Первый платёж самый большой, последний — самый маленький. Формула проще:

Платёж = (Сумма кредита / Месяцев) + (Остаток долга × Ставка/12)

Переплата при дифференцированных платежах на 10–15% меньше, чем при аннуитете.

Примеры расчёта ипотеки

ЖильёВзносСтавкаСрокТип платежаЕжемесячноПереплата
4 000 000 ₽15%14%20 летАннуитет44 800 ₽7 352 000 ₽
4 000 000 ₽15%14%20 летДифференц.54 000 → 14 200 ₽6 460 000 ₽
8 000 000 ₽30%6% (семейная)15 летАннуитет47 400 ₽2 932 000 ₽
3 000 000 ₽20%15%10 летАннуитет32 200 ₽1 464 000 ₽

Досрочное погашение 10 000 ₽ в месяц

Исходные данные: кредит 5 000 000 ₽, ставка 14%, срок 20 лет, платёж 56 000 ₽

Без досрочки: переплата 8 440 000 ₽, выплата за 20 лет

С досрочкой: переплата 5 120 000 ₽, выплата за 13 лет — экономия 3 320 000 ₽ и 7 лет

Частые ошибки при расчёте ипотеки

Многие не учитывают дополнительные расходы. К сумме кредита добавляются страховка (0,5–1,5% в год), оценка квартиры (3–8 тысяч), регистрация права собственности (2–5 тысяч). Страховка жизни и здоровья формально добровольная, но без неё ставка вырастет на 1–3%. Закладывайте ещё 1–2% от стоимости жилья на разовые затраты.

Другая ошибка — выбор максимального срока для снижения платежа. Да, платить 30 лет удобнее, чем 15. Но переплата увеличивается в 1,8–2 раза. При кредите 5 000 000 ₽ под 14% разница в переплате между 15 и 30 годами — 6 500 000 ₽. Берите минимальный срок, который позволяет доход.

Как выбрать между аннуитетом и дифференцированными платежами

Дифференцированные платежи снижают переплату на 500–800 тысяч при кредите 5 000 000 ₽ на 20 лет. Но первый платёж выше на 30%, что усложняет одобрение — нужен больший официальный доход. Выбирайте дифференцированную схему, если:

Аннуитет подходит для точного планирования расходов и при ограниченном доходе.

Актуальные программы господдержки 2026

Семейная ипотека — 6% для семей с детьми до 6 лет, лимит до 12 000 000 ₽ в Москве и Санкт-Петербурге, до 6 000 000 ₽ в регионах. Требование: первый взнос от 15%.

IT-ипотека — 5% для работников аккредитованных IT-компаний, лимит аналогичный семейной. Льготный период до 2030 года.

Сельская ипотека — 3% для покупки или строительства дома в сельской местности, лимит 5 000 000 ₽.

Программы экономят 3–5 миллионов рублей на переплате по сравнению со стандартными условиями.

Что делать после расчёта

Сравните предложения 3–5 банков — ставки различаются на 1–3%. Подавайте заявки одновременно — это не влияет на кредитную историю. Проверьте полную стоимость кредита (ПСК), а не только процентную ставку — в ПСК входят все комиссии.

Если одобрили меньше, чем нужно, увеличьте первоначальный взнос или добавьте созаёмщика. Откажитесь от других кредитов за 3–6 месяцев до подачи заявки — это повышает шансы на одобрение.

Итог

Калькулятор помогает понять реальную нагрузку по ипотеке до обращения в банк. Вы увидите точный платёж, переплату и сможете сравнить условия разных схем. Вернитесь к калькулятору выше, чтобы смоделировать свою ситуацию.

Расчёт носит информационный характер. Точные условия по ипотеке уточняйте в банке — каждый случай индивидуален.

Часто задаваемые вопросы

Как рассчитать ежемесячный платёж по ипотеке?

Платёж зависит от суммы кредита, ставки и срока. При аннуитете платёж постоянный, рассчитывается по формуле с коэффициентом аннуитета. При дифференцированном способе платёж уменьшается каждый месяц, состоит из фиксированной части долга плюс проценты на остаток. Введите данные в калькулятор — он покажет точную сумму.

Какая средняя ставка по ипотеке в 2026 году?

В начале 2026 года базовая ставка для готового жилья составляет 13–16% годовых. По семейной ипотеке — 6%, для IT-специалистов — 5%. Ставка зависит от банка, первоначального взноса и срока кредита. Точные условия уточняйте в конкретном банке.

Что выгоднее — аннуитетные или дифференцированные платежи?

Дифференцированные платежи выгоднее по переплате — экономия 5–15% от суммы процентов. Но первые платежи выше на 30–50%, что требует большего дохода для одобрения. Аннуитет удобнее для планирования бюджета — платёж не меняется весь срок.

Как досрочное погашение влияет на переплату?

Досрочное погашение сокращает переплату, потому что проценты начисляются на остаток долга. Выгоднее вносить деньги в первой половине срока — экономия может достичь 30–40% от переплаты. Вы можете сократить срок кредита или уменьшить ежемесячный платёж.

Сколько нужно зарабатывать для ипотеки на 5 000 000 рублей?

Банки требуют, чтобы платёж по ипотеке не превышал 50% дохода семьи. При ставке 14% и сроке 20 лет платёж составит около 65 000 ₽. Минимальный доход семьи — 130 000 ₽ в месяц. Учитывайте другие кредиты — они уменьшают доступную сумму.

Что будет, если не вносить первоначальный взнос?

Большинство банков требуют первоначальный взнос минимум 10–15% от стоимости жилья. Без взноса ставка вырастает на 1–2%, а вероятность отказа увеличивается. Некоторые банки дают ипотеку без взноса под залог имеющейся недвижимости, но условия жёстче.

Когда выгодно рефинансировать ипотеку?

Рефинансирование выгодно, если ставка на рынке упала минимум на 2% от вашей текущей. Учитывайте комиссии нового банка — обычно 1% от суммы долга. Рефинансирование окупается, если до конца кредита осталось больше 5 лет и сумма долга превышает 2 000 000 ₽.

Мы подобрали калькуляторы, которые помогут вам с разными задачами, связанными с текущей темой.