Обновлено: 26 февраля 2026 г.

Калькулятор ипотечных платежей

Оформление ипотеки – решение на годы вперёд, и ошибка в расчётах обойдётся дорого. Калькулятор ипотечных платежей поможет заранее оценить финансовую нагрузку. Он рассчитает ежемесячный платёж, общую переплату по кредиту, полную стоимость жилья с процентами и покажет разницу между аннуитетной и дифференцированной схемами погашения.

Параметры кредитаСумма кредита (₽) От 300 000 до 50 000 000 ₽. Укажите стоимость минус первоначальный взнос. Срок погашения (лет) От 1 до 30 лет. Чем дольше срок, тем меньше платёж, но выше переплата. Процентная ставка (% годовых) Для семейной ипотеки – от 7%, для стандартной – от 16% годовых. Тип платежа Аннуитетный подходит для строгого бюджета. Дифференцированный выгоднее при досрочном погашении.

Как рассчитать ипотечный платёж

Укажите стоимость жилья и сумму первоначального взноса. Разница – тело кредита, на которое начисляются проценты
Введите процентную ставку. Для рыночных программ ориентируйтесь на предложения банков, для льготных – на условия конкретной программы (семейная, IT-ипотека, дальневосточная)
Задайте срок кредита в годах. Типичный диапазон – от 5 до 30 лет
Выберите тип платежа: аннуитетный (одинаковый каждый месяц) или дифференцированный (уменьшающийся со временем)

Калькулятор покажет ежемесячный платёж, общую сумму выплат и переплату за весь срок. Используйте эти данные для сравнения предложений разных банков и выбора оптимального срока кредита.

Формула расчёта ипотечного платежа

Банки чаще всего применяют аннуитетную схему. Формула выглядит так:

Формула аннуитетного платежа: П = С × (М × (1 + М)ⁿ) ÷ ((1 + М)ⁿ − 1)
Где:
П – ежемесячный платёж
С – сумма кредита (стоимость жилья минус первоначальный взнос)
М – месячная процентная ставка (годовая ÷ 12 ÷ 100)
n – количество месяцев кредита
Пример: квартира 6 000 000 ₽, взнос 1 200 000 ₽, ставка 6%, срок 20 лет С = 4 800 000 ₽, М = 0,06 ÷ 12 = 0,005, n = 240 П = 4 800 000 × (0,005 × 1,005²⁴⁰) ÷ (1,005²⁴⁰ − 1) = 34 389 ₽

Для дифференцированной схемы основной долг делится поровну на все месяцы, а проценты начисляются на остаток. Первый платёж в нашем примере составил бы 44 000 ₽, последний – около 20 100 ₽.

Примеры расчёта для разных ситуаций

Семейная ипотека на новостройку

Молодая семья покупает квартиру за 8 000 000 ₽. Первоначальный взнос – 20% (1 600 000 ₽). Ставка по программе «Семейная ипотека» – 6% годовых, срок – 25 лет.

Сумма кредита: 6 400 000 ₽
Ежемесячный платёж: 41 218 ₽
Переплата за 25 лет: 5 965 400 ₽
Общая выплата: 12 365 400 ₽

Рыночная ипотека с большим взносом

Покупатель накопил 50% стоимости квартиры за 12 000 000 ₽. Кредит – 6 000 000 ₽ под 28% на 15 лет.

Ежемесячный платёж: 140 674 ₽
Переплата за 15 лет: 19 321 320 ₽
Общая выплата: 25 321 320 ₽

Сравнение сроков при одинаковой сумме

Параметр	15 лет	20 лет	25 лет
Сумма кредита	4 000 000 ₽	4 000 000 ₽	4 000 000 ₽
Ставка	6%	6%	6%
Ежемесячный платёж	33 760 ₽	28 657 ₽	25 762 ₽
Переплата	2 076 800 ₽	2 877 680 ₽	3 728 600 ₽

Разница в платеже между 15 и 25 годами – всего 7 998 ₽ в месяц. А разница в переплате – 1 651 800 ₽. Сокращение срока экономит значительно больше, чем кажется на первый взгляд.

Какие ошибки допускают при расчёте ипотеки?

Учитывают только процентную ставку

Ставка – не единственный показатель стоимости кредита. Полная стоимость кредита (ПСК) включает страхование жизни и имущества, оценку квартиры и другие комиссии. Ежегодная страховка может добавить 0,5–1,5% к реальной ставке. Перед подписанием договора сравнивайте именно ПСК, а не процент в рекламе.

Забывают про дополнительные расходы

К ежемесячному платежу по ипотеке прибавьте коммунальные платежи, налог на имущество и затраты на ремонт. Практическое правило: все расходы на жильё не должны превышать 40–45% от дохода семьи. Если платёж по ипотеке забирает 35%, а коммуналка ещё 10% – бюджет окажется на пределе.

Выбирают максимальный срок «на всякий случай»

Логика «возьму на 30 лет, а потом погашу досрочно» звучит разумно, но на практике работает редко. Чем длиннее срок, тем медленнее уменьшается основной долг в первые годы – почти весь платёж уходит на проценты. При ставке 10% и сроке 30 лет за первые 5 лет вы погасите менее 5% основного долга.

Льготные ипотечные программы в 2026 году

Программа	Ставка	Максимальная сумма	Условия
Семейная ипотека	до 6%	12 000 000 ₽ (Москва, СПб), 6 000 000 ₽ (регионы)	Семья с ребёнком до 6 лет или с двумя несовершеннолетними
IT-ипотека	до 5%	9 000 000 ₽ (Москва, СПб), 4 500 000 ₽ (регионы)	Сотрудник аккредитованной IT-компании, возраст до 50 лет
Дальневосточная / Арктическая	до 2%	6 000 000 ₽	Жильё в ДФО или арктической зоне, возраст до 35 лет

Льготные программы периодически продлеваются и корректируются. Перед подачей заявки проверяйте актуальные условия на сайте банка или ДОМ.РФ – требования к заёмщикам и лимиты могут измениться.

Итог

Калькулятор ипотечных платежей позволяет за минуту сравнить десятки сценариев: разные ставки, сроки, суммы взноса и схемы погашения. Вернитесь к калькулятору выше, подберите комфортный платёж и идите в банк с чёткими цифрами.

Расчёт носит информационный характер и не является кредитным предложением. Точные условия, ставки и требования к заёмщикам уточняйте в выбранном банке.

Часто задаваемые вопросы

Как рассчитать ипотечный платёж самостоятельно?

Для аннуитетного платежа используется формула: сумма кредита умножается на месячную ставку и делится на (1 минус (1 + месячная ставка) в степени минус количество месяцев). Месячная ставка – это годовая, делённая на 12. Проще воспользоваться калькулятором, чтобы исключить ошибки в степенных вычислениях.

Что если досрочно погасить часть ипотеки?

При частичном досрочном погашении банк предлагает два варианта: уменьшить ежемесячный платёж или сократить срок кредита. Сокращение срока выгоднее – вы экономите больше на процентах. Например, при ипотеке 5 000 000 ₽ под 10% на 20 лет досрочное внесение 500 000 ₽ в первый год сэкономит до 1 200 000 ₽ переплаты при уменьшении срока.

Какие ставки по ипотеке действуют в 2026 году?

Рыночные ставки по ипотеке в 2026 году составляют 27–30% годовых. Льготные программы существенно дешевле: семейная ипотека – до 6%, IT-ипотека – до 5%, дальневосточная и арктическая – до 2%. Конкретная ставка зависит от банка, первоначального взноса и кредитной истории заёмщика.

Чем аннуитетный платёж отличается от дифференцированного?

Аннуитетный платёж одинаковый каждый месяц – удобно планировать бюджет, но переплата больше. Дифференцированный платёж уменьшается со временем: основной долг делится равными частями, а проценты начисляются на остаток. Переплата при дифференцированной схеме ниже на 10–20%, зато первые платежи значительно выше.

Когда нужно пересчитывать ипотечный платёж?

Пересчёт необходим при частичном досрочном погашении, рефинансировании в другом банке и изменении ставки (для кредитов с плавающей ставкой). Также пересчитайте платёж, если рассматриваете увеличение первоначального взноса – даже 5% сверху могут сократить переплату на сотни тысяч рублей.

Какой первоначальный взнос нужен для ипотеки?

Минимальный первоначальный взнос в большинстве банков – 20% от стоимости жилья. По льготным программам встречается порог 15–20%. Чем больше взнос, тем ниже ставка и меньше переплата. При взносе менее 20% банк может потребовать страховку, что увеличит ежемесячные расходы.

Куда подавать заявку после расчёта ипотеки?

Подайте заявку в 3–5 банков одновременно – это не влияет на кредитную историю, если обращения сделаны в течение 30 дней. Сравните одобренные предложения по полной стоимости кредита (ПСК), а не только по ставке. Учитывайте страховку, оценку и комиссии – они увеличивают реальную стоимость ипотеки.

Результат расчёта