Кадастровый калькулятор

Кадастровая стоимость недвижимости – база для расчёта налога на имущество, земельного налога, арендных платежей и пошлин. Кадастровый калькулятор позволяет рассчитать сумму налога, если вы знаете кадастровую стоимость своего объекта. Саму кадастровую стоимость рассчитать онлайн нельзя – её определяют государственные учреждения, – но налог на её основе посчитать просто.

Что можно рассчитать с помощью кадастрового калькулятора

Калькулятор выше рассчитывает налог на имущество физических лиц по кадастровой стоимости. Для расчёта понадобятся:

• Кадастровая стоимость объекта – её указывают в выписке ЕГРН, налоговом уведомлении или на Публичной кадастровой карте
• Тип недвижимости – квартира, дом, комната, гараж, коммерческое помещение, земельный участок
• Регион – от него зависит налоговая ставка
• Доля владения – при совместной или долевой собственности
• Период владения – если право собственности возникло или прекратилось не с начала года

Кадастровая стоимость подставляется в калькулятор как есть – без вычета площади. Калькулятор автоматически применит положенный вычет и ставку.

Как узнать кадастровую стоимость объекта

Рассчитать кадастровую стоимость самостоятельно невозможно – это государственная функция (Федеральный закон № 237-ФЗ). Оценку проводят бюджетные учреждения (ГБУ) методом массовой оценки, который не учитывает индивидуальные особенности объекта: качество ремонта, реальное техническое состояние, обременения. По данным экспертов, в 78% случаев при массовой оценке не учитывают охранные зоны и обременения, из-за чего кадастровая стоимость завышается на 20–45% относительно рыночной.

Узнать утверждённую кадастровую стоимость можно пятью способами:

Формула расчёта налога на имущество

Налог на имущество физических лиц по кадастровой стоимости рассчитывается по формуле:

Н = Б × С × КПВ × Д

где:

• Н – сумма налога за год
• Б – налоговая база (кадастровая стоимость за вычетом площади)
• С – ставка налога в регионе
• КПВ – коэффициент периода владения (полные месяцы / 12)
• Д – доля в праве собственности

Пример расчёта для квартиры

Квартира в Москве, кадастровая стоимость 8 500 000 руб., площадь 60 кв. м, полная собственность, полный год владения.

1. Вычет: 20 кв. м. Облагаемая площадь: 60 − 20 = 40 кв. м
2. Стоимость 1 кв. м: 8 500 000 / 60 = 141 667 руб.
3. Налоговая база: 141 667 × 40 = 5 666 680 руб.
4. Ставка для квартиры до 10 млн руб. в Москве: 0,1%
5. Налог: 5 666 680 × 0,1% × 1 × 1 = 5 667 руб.

Пример для коммерческой недвижимости

Офис в Москве, кадастровая стоимость 50 000 000 руб., доля 50%, владение 8 месяцев.

1. Налоговая база: 50 000 000 руб. (без вычета для коммерческих помещений)
2. Ставка: 2%
3. КПВ: 8 / 12 = 0,667
4. Доля: 0,5
5. Налог: 50 000 000 × 2% × 0,667 × 0,5 = 333 500 руб.

Налоговые ставки по кадастровой стоимости в 2026 году

Базовые ставки установлены ст. 406 НК РФ. Регионы вправе дифференцировать их, не превышая федеральные пределы.

Для физических лиц

Прогрессивная шкала в Москве для жилья

Для организаций максимальная ставка по кадастровой недвижимости – 2% (ст. 380 НК РФ). Конкретную ставку для вашего региона и типа объекта можно уточнить на сайте ФНС.

Налоговые вычеты по площади

Вычет уменьшает облагаемую площадь – налоговая применяет его автоматически:

Многодетные семьи (трое и более несовершеннолетних детей) получают дополнительный вычет на каждого ребёнка: 5 кв. м для квартиры и 7 кв. м для дома. С 1 января 2026 года эта льгота действует до достижения старшим ребёнком 18 лет (или 23 лет при очном обучении).

Кто освобождён от налога на имущество

15 категорий граждан (ст. 407 НК РФ) не платят налог за один объект каждого вида (одну квартиру, один дом, один гараж). Ключевые категории:

• пенсионеры
• инвалиды I и II групп, инвалиды с детства, дети-инвалиды
• ветераны боевых действий
• Герои СССР и РФ
• участники СВО и члены их семей

Льгота не распространяется на объекты дороже 300 млн руб. и используемые в предпринимательской деятельности.

Как сэкономить: оспаривание кадастровой стоимости

Если кадастровая стоимость превышает рыночную, её можно оспорить. Право на оспаривание закреплено в ст. 22 Федерального закона № 237-ФЗ. Есть два пути:

1. Заявление в бюджетное учреждение (ГБУ, проводившее оценку) – бесплатно, срок рассмотрения до 30 рабочих дней.

2. Административный иск в суд – если учреждение отказало или если собственник предпочитает судебный порядок. Потребуется отчёт независимого оценщика о рыночной стоимости.

Документы для оспаривания

При успешном оспаривании кадастровую стоимость приравнивают к рыночной. По статистике, 89% дел завершаются в пользу собственника.

Расчёт экономии от снижения

1. Узнайте текущую кадастровую стоимость
2. Определите ставку налога
3. Рассчитайте текущий налог: КС × ставка
4. Оцените потенциальное снижение (на практике – 20–45%)
5. Рассчитайте новый налог: сниженная КС × ставка
6. Умножите разницу на количество лет до следующей переоценки (2 года в Москве и СПб, 4 года в других регионах)

Пример: при снижении КС с 500 млн до 350 млн руб. (на 30%) годовая экономия при ставке 2% составит 3 млн руб. За 2 года до следующей переоценки – 6 млн руб.

Что изменилось в 2026 году

• Переход на НСПД. С 1 января 2026 года кадастровая оценка во всех субъектах (кроме Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя) проводится с использованием Единой цифровой платформы НСПД (Федеральный закон от 23.07.2025 № 243-ФЗ). В 2026–2027 годах действует переходный период
• Повышение ставки для дорогой недвижимости. С 2025 года предельная ставка для объектов свыше 300 млн руб. выросла с 2 до 2,5% – это учитывается при уплате налога за 2025 год в декабре 2026 года
• Электронные уведомления. С 1 августа 2026 года налоговые уведомления автоматически направляются в личный кабинет на «Госуслугах». Бумажные копии по почте больше не рассылаются
• Расширение вычетов для многодетных. Вычет по площади действует до достижения старшим ребёнком 18 лет (23 лет при очном обучении)
• Ограничение роста налога. Сумма налога за год не может вырасти более чем на 10% по сравнению с предыдущим годом, даже если кадастровая стоимость выросла значительно (п. 8.1 ст. 408 НК РФ)

Сроки уплаты налога на имущество

Организации с 2024 года уплачивают налог только через ЕНП. Декларацию по налогу, рассчитанному по кадастровой стоимости, подавать не нужно – только уведомления.

Ставки налога и порядок расчёта могут отличаться в вашем муниципальном образовании. Уточняйте актуальные значения на сайте ФНС или в местной администрации.