Ипотека без первоначального взноса – калькулятор рассчёта

Не хватает накоплений для первого взноса, но нужно срочно жильё? Калькулятор поможет оценить реальную нагрузку на бюджет при полной кредитной стоимости. Узнайте размер ежемесячного платежа, общую переплату банку и минимальный доход для одобрения заявки.

Обновлено: 19 февраля 2026 г.

Параметры кредита

Стоимость недвижимости От 500 000 до 50 000 000 ₽. Типично: 4–6 млн для регионов, 10–15 млн для Москвы

Срок кредитования (лет) От 1 до 30 лет. Рекомендуемый срок – 15–20 лет

Процентная ставка (% годовых) В 2025 году при отсутствии первого взноса минимальная ставка – от 27%

Условия одобрения

Ежемесячный доход семьи (₽) Сумма чистого дохода после вычета налогов. От 30 000 до 1 000 000 ₽

Включить страхование жизни Добавляет 1–1,5% к сумме кредита ежегодно, но может снизить ставку на 1–2 п.п.

Ежемесячный платёж

Общая переплата

Необходимый доход для одобрения (40%)

Долговая нагрузка

График платежей (первые 12 месяцев)

Месяц	Платёж	Проценты	Тело долга	Остаток

Обратите внимание: даже без первого взноса потребуется 200 000–500 000 ₽ на сопутствующие расходы: услуги риелтора (2–5%), страхование (1–1,5% в год), оценка квартиры (3 000–10 000 ₽), госпошлина (2 000 ₽), открытие escrow-счёта.

Расчёт носит информационный характер. Точные условия, включая одобряемую ставку и сумму, уточняйте в выбранном банке. При ежемесячном платеже свыше 50% от дохода банк, скорее всего, откажет в выдаче или потребует созаёмщика.

Как пользоваться калькулятором

Калькулятор рассчитывает параметры кредита при финансировании 100% стоимости жилья. Для получения результатов укажите следующие данные:

Стоимость недвижимости – договорная цена квартиры или дома в рублях. Диапазон допустимых значений: от 500 000 ₽ до 50 000 000 ₽. Типичное значение для регионов – 4 000 000–6 000 000 ₽, для Москвы – 10 000 000–15 000 000 ₽.
Срок кредитования – период погашения в годах. Выбор от 1 до 30 лет. Чем длиннее срок, тем ниже ежемесячный платёж, но выше общая переплата. Рекомендуемый вариант – 15–20 лет.
Процентная ставка – годовая ставка по договору. В 2026 году при отсутствии первого взноса минимальная ставка составляет 27% годовых (при ключевой ставке ЦБ 21%). Максимальное значение в калькуляторе – 50%.
Ежемесячный доход семьи – сумма чистого дохода всех созаёмщиков после вычета налогов. Диапазон: от 30 000 ₽ до 1 000 000 ₽. Используется для проверки соответствия требованиям банка по долговой нагрузке.
Включить страхование жизни – переключатель. При активации добавляет 1–1,5% к сумме кредита ежегодно, но снижает ставку на 1–2 процентных пункта в некоторых банках.

Что показывает результат:

Ежемесячный платёж – фиксированная сумма аннуитетного платежа на весь срок
Общая переплата – сумма процентов, уплаченных банку за весь период
Необходимый доход – минимальная зарплата для одобрения при нормативе долговой нагрузки 40%
Детальный график – поэтапное уменьшение долга с разбивкой на тело кредита и проценты
Индикатор одобрения – предупреждение, если платёж превышает 50% от указанного дохода (высокий риск отказа)

Сохраните расчёт в формате PDF или распечатайте график для переговоров с банкиром.

Как рассчитывается ипотека без взноса

Используется формула аннуитетных платежей, где заёмщик каждый месяц вносит одинаковую сумму, включающую проценты и часть долга.

Формула: П = С × [i × (1+i)ⁿ] / [(1+i)ⁿ − 1]
Где:
П – ежемесячный платёж
С – сумма кредита (равна стоимости недвижимости при 0% взносе)
i – месячная процентная ставка (годовая ÷ 12 ÷ 100)
n – срок в месяцах

Пример расчёта: квартира стоит 6 000 000 ₽, срок 20 лет (240 месяцев), ставка 28% годовых.

i = 0,28 ÷ 12 = 0,02333

П = 6 000 000 × [0,02333 × (1,02333)²⁴⁰] ÷ [(1,02333)²⁴⁰ − 1] = 138 420 ₽

Общая переплата за 20 лет: 138 420 × 240 − 6 000 000 = 27 220 800 ₽.

Примеры расчёта

Ситуация	Условия	Ежемесячный платёж	Общая переплата
Однушка в регионе	4 000 000 ₽, 20 лет, 27%	109 200 ₽	22 208 000 ₽
Двушка в Москве	12 000 000 ₽, 25 лет, 28%	280 800 ₽	72 240 000 ₽
С коротким сроком	5 000 000 ₽, 10 лет, 27%	139 400 ₽	16 728 000 ₽

Сравнение с взносом 20%

При тех же 6 000 000 ₽ с первым взносом 1 200 000 ₽ (20%) кредит составит 4 800 000 ₽. При снижении ставки до 25% из-за наличия взноса:

Платёж составит 104 800 ₽ вместо 138 420 ₽
Экономия на переплате – около 8 000 000 ₽ за срок кредитования
Необходимый доход снижается с 346 000 ₽ до 262 000 ₽

Полезная информация

Частые ошибки заёмщиков

Многие считают, что при отсутствии первого взноса достаточно иметь сумму ежемесячного платежа. На самом деле потребуется 200 000–500 000 ₽ для сопутствующих расходов: услуги риелтора, страхование (1,5% от суммы кредита ежегодно), оценка недвижимости, госпошлины и открытие счетов. Без этих средств сделка не состоится.

Требования банков к доходу

При отсутствии первого взноса требования к платёжеспособности максимальны. Доля кредитных платежей в доходе не должна превышать 40% для зарплатных клиентов и 30% для сторонних заёмщиков. При ставке 28% и кредите 6 000 000 ₽ семейный доход должен составлять минимум 350 000 ₽ в месяц.

Актуальные ставки в 2026 году

Сейчас базовая ставка по ипотеке без первого взноса начинается от 27% годовых. Государственные программы (семейная ипотека,IT-ипотека) предлагают 6%, но требуют минимум 15–20% первоначального взноса. Альтернатива – «перекредитование» под залог имеющейся недвижимости, где ставки начинаются от 22%.

Итог

Ипотека без первого взноса позволяет купить жильё сегодня, но требует высокого официального дохода и готовности к серьёзной переплате. Используйте калькулятор выше, чтобы объективно оценить нагрузку на семейный бюджет перед визитом в банк.

Расчёт носит информационный характер. Точные условия, включая одобряемую ставку и сумму, уточняйте в выбранном банке.

Часто задаваемые вопросы

Как рассчитать ипотеку без первоначального взноса?

Используйте формулу аннуитетного платежа: сумма кредита умножается на коэффициент, который зависит от ставки и срока. При отсутствии взноса кредит покрывает 100% стоимости жилья, поэтому платеж получается максимальным. Калькулятор автоматически считает все параметры по актуальной ставке.

Что если ежемесячный платёж превышает 50% дохода?

Банк, скорее всего, откажет в выдаче или потребует созаёмщика. Стандартное требование – платёж не должен превышать 40–50% от подтверждённого дохода по справке 2-НДФЛ. Если калькулятор показывает превышение, увеличьте срок или рассмотрите вариант с первым взносом.

Какие ставки по ипотеке без взноса в 2026 году?

В 2026 году при ключевой ставке ЦБ 21% программы без первоначального взноса предлагаются от 27% годовых. Это на 3–5 процентных пункта выше, чем при взносе 15–20%. Итоговая ставка зависит от кредитной истории, наличия зарплатной карты и страхования жизни.

Чем отличается ипотека без взноса от стандартной?

При отсутствии первого взноса банк финансирует 100% стоимости недвижимости, что увеличивает его риски. Поэтому ставка выше, а требования к официальному доходу жёстче. Также обязательно страхование жизни и недвижимости на весь срок кредита.

Какие скрытые расходы есть при оформлении?

Даже без первого взноса понадобятся деньги на оформление сделки: услуги риелтора (2–5% от цены), страхование (1–1,5% в год), оценка квартиры (3 000–10 000 ₽), госпошлина за регистрацию (2 000 ₽) и открытие escrow-счёта. Общий объём дополнительных затрат – 200 000–500 000 ₽.

Когда банк одобрит ипотеку без первого взноса?

Одобрение вероятно при стабильном официальном доходе (платёж ≤40% зарплаты), хорошей кредитной истории (без просрочек) и соответствующем возрасте (обычно до 65 лет на момент погашения). Наличие созаёмщика или поручителя существенно повышает шансы.