Ипотечный калькулятор — рассчитать платёж онлайн

Перед оформлением ипотеки важно понять, сколько вы будете платить каждый месяц и какой окажется итоговая переплата. Ипотечный калькулятор поможет рассчитать платёж по кредиту с учётом суммы, ставки и срока. Вы узнаете ежемесячный аннуитетный платёж, общую сумму выплат и переплату по процентам.

Обновлено: 6 февраля 2026 г.

Параметры кредитаСумма кредита (₽) От 300 000 до 50 000 000 ₽. Укажите стоимость минус первоначальный взнос. Срок погашения (лет) От 1 до 30 лет. Чем дольше срок, тем меньше платёж, но выше переплата. Процентная ставка (% годовых) Для семейной ипотеки — от 7%, для стандартной — от 16% годовых. Тип платежа Аннуитетный подходит для строгого бюджета. Дифференцированный выгоднее при досрочном погашении.

Как рассчитать ипотечный платёж

Укажите стоимость недвижимости и сумму первоначального взноса — разница станет суммой кредита. Если вы уже знаете точную сумму займа, введите её напрямую.
Выберите процентную ставку. Для рыночной ипотеки ориентируйтесь на предложения банков, для льготных программ — на фиксированные ставки (6% для семейной, 5% для IT-ипотеки).
Установите срок кредита в годах. Типичный диапазон — от 5 до 30 лет.
Калькулятор покажет ежемесячный платёж, общую сумму выплат за весь срок и переплату по процентам.

Полученный результат используйте для сравнения с вашим ежемесячным доходом. Безопасный порог — платёж не более 40% от дохода семьи.

Формула расчёта ипотечного платежа

Большинство банков в России используют аннуитетную схему — фиксированный ежемесячный платёж на весь срок кредита.

Формула аннуитетного платежа: P = S × (i × (1 + i)ⁿ) / ((1 + i)ⁿ − 1)
Где:
P — ежемесячный платёж
S — сумма кредита
i — месячная процентная ставка (годовая ÷ 12 ÷ 100)
n — срок кредита в месяцах
Пример: кредит 5 000 000 ₽, ставка 6%, срок 20 лет i = 6 ÷ 12 ÷ 100 = 0,005 n = 20 × 12 = 240 P = 5 000 000 × (0,005 × 1,005²⁴⁰) / (1,005²⁴⁰ − 1) = 35 820 ₽
Общая сумма выплат: 35 820 × 240 = 8 596 800 ₽ Переплата: 8 596 800 − 5 000 000 = 3 596 800 ₽

В первые месяцы до 80% платежа уходит на проценты, и лишь малая часть — на погашение основного долга. К концу срока пропорция меняется на обратную.

Примеры расчёта для разных ситуаций

Семейная ипотека на новостройку

Молодая семья покупает квартиру за 8 000 000 ₽. Первоначальный взнос — 20% (1 600 000 ₽). Сумма кредита — 6 400 000 ₽. Ставка по семейной ипотеке — 6%, срок — 25 лет.

Ежемесячный платёж: 41 206 ₽
Общая сумма выплат: 12 361 800 ₽
Переплата: 5 961 800 ₽

Рыночная ипотека на вторичное жильё

Квартира стоит 6 000 000 ₽, взнос — 30% (1 800 000 ₽), кредит — 4 200 000 ₽. Ставка — 28%, срок — 15 лет.

Ежемесячный платёж: 98 527 ₽
Общая сумма выплат: 17 734 860 ₽
Переплата: 13 534 860 ₽

Сравнительная таблица

Параметр	Семейная (6%)	Рыночная (28%)
Сумма кредита	6 400 000 ₽	4 200 000 ₽
Срок	25 лет	15 лет
Ежемесячный платёж	41 206 ₽	98 527 ₽
Переплата	5 961 800 ₽	13 534 860 ₽
Переплата в % от кредита	93%	322%

Разница наглядна: льготная ставка экономит миллионы рублей даже при большей сумме кредита.

Влияние срока на платёж и переплату

Один и тот же кредит — 5 000 000 ₽ под 6% — при разных сроках:

Срок	Платёж в месяц	Переплата
10 лет	55 510 ₽	1 661 200 ₽
20 лет	35 820 ₽	3 596 800 ₽
30 лет	29 970 ₽	5 789 200 ₽

Увеличение срока с 10 до 30 лет снижает платёж почти вдвое, но переплата вырастает в 3,5 раза.

Какие ошибки допускают при расчёте ипотеки?

Не учитывают дополнительные расходы

Ежемесячный платёж — не единственная трата. К нему прибавляются:

Страхование имущества, жизни и титула — от 0,3% до 1,5% от остатка долга в год
Оценка недвижимости — 3 000–7 000 ₽
Госпошлина за регистрацию — 2 000 ₽
Услуги риелтора, нотариуса

Реальная финансовая нагрузка на 10–15% выше, чем показывает базовый расчёт.

Игнорируют разницу между ставкой и полной стоимостью кредита

Банк может предложить низкую ставку, но включить в договор обязательные платные сервисы. Всегда сравнивайте полную стоимость кредита (ПСК) — она указывается в правом верхнем углу первой страницы договора.

Берут максимально одобренную сумму

Банк одобрил 10 000 000 ₽ — не значит, что стоит брать всё. Оставляйте запас в бюджете на непредвиденные расходы. Комфортный платёж — 25–30% от дохода семьи, а не предельные 50%.

Какие программы льготной ипотеки работают в 2025 году?

Программа	Ставка	Основные условия
Семейная ипотека	6%	Семьи с ребёнком до 6 лет, лимит 12 млн ₽ (Москва, СПб) или 6 млн ₽
IT-ипотека	5%	Сотрудники аккредитованных IT-компаний, до 18 млн ₽ в столицах
Сельская ипотека	3%	Жильё в сельской местности, до 6 млн ₽
Военная ипотека	рыночная	Оплата за счёт накоплений участника НИС
Дальневосточная / Арктическая	2%	Жильё в ДФО или Арктической зоне, до 6 млн ₽

Условия программ могут измениться — актуальные параметры уточняйте на сайте ДОМ.РФ или в банке.

Итог

Ипотечный калькулятор помогает оценить ежемесячную нагрузку и переплату до визита в банк. Подберите комфортное сочетание суммы, ставки и срока в калькуляторе выше, а затем сравните предложения нескольких банков по ПСК.

Расчёт носит информационный характер и не является кредитным предложением. Точные условия, ставки и требования к заёмщику уточняйте в выбранном банке.

Часто задаваемые вопросы

По какой формуле рассчитывается ежемесячный ипотечный платёж?

Аннуитетный платёж рассчитывается по формуле: P = S × (i × (1 + i)ⁿ) / ((1 + i)ⁿ − 1), где S — сумма кредита, i — месячная ставка (годовая / 12), n — количество месяцев. Эта формула даёт фиксированный платёж на весь срок.

Что если внести досрочный платёж по ипотеке?

Досрочное погашение уменьшает тело долга, на которое начисляются проценты. Вы можете сократить срок кредита или снизить ежемесячный платёж — зависит от условий договора. Даже небольшие досрочные взносы в первые годы значительно сокращают переплату.

Какие ставки по ипотеке действуют в 2025 году?

Рыночные ставки в 2025 году находятся на уровне 25–30% годовых. Семейная ипотека доступна под 6% для семей с детьми до 6 лет. IT-ипотека — 5% для сотрудников аккредитованных IT-компаний. Сельская ипотека — от 3% для покупки жилья в сельской местности.

Чем отличается аннуитетный платёж от дифференцированного?

Аннуитетный платёж одинаков каждый месяц, но в начале большая часть идёт на проценты. Дифференцированный — уменьшается со временем, так как тело долга гасится равными долями. Итоговая переплата при дифференцированной схеме меньше, но первые платежи значительно выше.

Когда нужно оформлять страховку при ипотеке?

Страхование залогового имущества обязательно по закону и оформляется до выдачи кредита. Страхование жизни и титула — добровольное, но отказ от него обычно повышает ставку на 0,5–1,5 процентных пункта. Стоимость страховки стоит учитывать при расчёте расходов.

Как рассчитать максимальную сумму ипотеки по доходу?

Банки одобряют кредит, если ежемесячный платёж не превышает 40–50% дохода заёмщика. При зарплате 100 000 ₽ допустимый платёж — до 50 000 ₽. Исходя из ставки и срока, калькулятор поможет подобрать сумму, которая впишется в бюджет.

Куда обращаться после предварительного расчёта ипотеки?

После расчёта подайте заявки в 3–5 банков — ставки и условия отличаются. Онлайн-заявка занимает 10–15 минут, предварительное решение приходит за 1–3 дня. Сравните полную стоимость кредита (ПСК), а не только процентную ставку.

Мы подобрали калькуляторы, которые помогут вам с разными задачами, связанными с текущей темой.