Ипотечный калькулятор — рассчитать ежемесячный платеж и переплату

Планируете покупку квартиры и хотите понять реальную нагрузку на бюджет? Ипотечный калькулятор поможет рассчитать ежемесячный платеж, общую переплату и полную стоимость кредита с учетом первоначального взноса и процентной ставки.

Обновлено: 6 февраля 2026 г.

Как пользоваться калькулятором

Укажите полную стоимость недвижимости и размер накоплений для первоначального взноса. Разница между этими суммами станет телом кредита. Введите актуальную процентную ставку — она зависит от программы банка, вашей кредитной истории и текущей ключевой ставки ЦБ. Выберите срок ипотеки в годах или месяцах.

Укажите тип платежа: аннуитетный (одинаковые суммы каждый месяц) или дифференцированный (уменьшающиеся от месяца к месяцу). Калькулятор покажет точный размер ежемесячного взноса, общую сумму переплаты банку и полную стоимость кредита с учетом всех процентов. Результат поможет оценить долговую нагрузку и сравнить разные варианты кредитования.

Как рассчитывается ипотека?

Формула аннуитетного платежа: П = С × (i × (1+i)^n) / ((1+i)^n − 1)
Где:
П — ежемесячный платеж
С — сумма кредита (стоимость квартиры минус первый взнос)
i — месячная процентная ставка (годовая ставка ÷ 12 месяцев ÷ 100)
n — срок кредита в месяцах
Пример: квартира стоит 8 000 000 ₽, первый взнос 2 000 000 ₽, ставка 18% годовых, срок 20 лет. С = 6 000 000 ₽, i = 0,015 (18 ÷ 12 ÷ 100), n = 240 месяцев. Ежемесячный платеж составит примерно 93 400 ₽, общая переплата — около 16 400 000 ₽.

При дифференцированном платеже основной долг делится поровну на все месяцы, а проценты начисляются на остаток. Первые платежи получаются максимальными, последние — минимальными. Такой спод редко встречается в современных банках, но позволяет сэкономить на процентах при досрочном погашении.

Примеры расчета ипотеки

Ситуация	Условия	Ежемесячный платеж	Переплата
Стандартная двушка в Москве	12 000 000 ₽, взнос 20%, ставка 18%, 25 лет	151 200 ₽	25 360 000 ₽
Семейная ипотека льготная	6 000 000 ₽, взнос 15%, ставка 6%, 20 лет	43 000 ₽	4 320 000 ₽
Досрочное погашение через 5 лет	5 000 000 ₽, взнос 10%, ставка 17%, сокращение срока	от 77 500 ₽ до 0	экономия 2 800 000 ₽
Максимальный первый взнос	10 000 000 ₽, взнос 50%, ставка 16%, 15 лет	59 800 ₽	5 760 000 ₽

Ипотека с минимальным взносом

При покупке квартиры стоимостью 7 000 000 ₽ с первоначальным взносом 10% (700 000 ₽) тело кредита составит 6 300 000 ₽. На 20 лет под 19% годовых аннуитетный платеж превысит 104 000 ₽ ежемесячно. Общая переплата превысит стоимость самой квартиры, достигнув 18 600 000 ₽.

Рефинансирование существующей ипотеки

Допустим, у вас остаток долга 3 000 000 ₽ на 10 лет по ставке 22%. При рефинансировании под 16% платеж снизится с 66 800 ₽ до 50 400 ₽, а экономия составит почти 2 000 000 ₽ за весь срок.

Важные нюансы ипотечного расчета

Типичные ошибки заемщиков

Многие смотрят только на процентную ставку, забывая про страховку жизни и имущества, которая добавляет 0,5–1,5% к стоимости кредита. Не учитывают комиссии за выдачу и обслуживание счета. Игнорируют требование банка о минимальном остатке на счете или дополнительных расходах на оценку и регистрацию.

Полная стоимость кредита

Включает не только проценты, но и все обязательные платежи: страховки, нотариальные услуги, оценку недвижимости, комиссии. По закону банк обязан указывать ПСК в договоре — сравнивайте именно этот показатель при выборе между предложениями разных банков, а не номинальную ставку.

Что делать после расчета

Сопоставьте полученный ежемесячный платеж с семейным доходом. Оптимальная долговая нагрузка — не более 40% совокупного дохода семьи. Если платеж превышает этот порог, увеличьте первоначальный взнос или растяните срок. Соберите документы для предварительного одобрения в нескольких банках одновременно. Сравните условия не только по ставке, но и по возможности досрочного погашения без штрафов, реструктуризации и кредитных каникул.

Итог

Ипотечный калькулятор помогает объективно оценить финансовую нагрузку до подписания договора. Используйте калькулятор выше для моделирования разных сценариев покупки жилья и выбора оптимальных условий кредитования без риска для бюджета.

Расчет носит информационный характер и основан на введенных вами данных. Точные условия кредитования, включая одобренную ставку и комиссии, определяются банком индивидуально после проверки кредитной истории и платежеспособности.

Часто задаваемые вопросы

Как рассчитать максимальную сумму ипотеки, которую одобрит банк?

Умножьте совокупный чистый доход семьи на 0,4 — коэффициент долговой нагрузки. Затем разделите полученную сумму на месячный платеж на 1 000 000 ₽ кредита при текущей ставке. Например, при доходе 150 000 ₽ и ставке 18% на 20 лет максимальный платеж составит 60 000 ₽, что соответствует примерно 3 800 000 ₽ кредита.

Что выгоднее — уменьшать срок или размер платежа при досрочном погашении?

Уменьшение срока экономит больше процентов, так как сокращается время начисления процентов на остаток долга. Уменьшение платежа снижает текущую нагрузку, но общая переплата остается выше. Выбирайте сокращение срока, если позволяет бюджет, или платежа — если важна ликвидность.

Какая сейчас средняя ставка по ипотеке в 2025–2026 году?

В 2025–2026 году базовая ставка по ипотеке колеблется в диапазоне 16–22% годовых в зависимости от программы банка и кредитной истории. Льготные программы, такие как семейная или IT-ипотека, предлагают ставки 6–8%, но требуют соответствия строгим критериям.

Чем отличается аннуитетный платеж от дифференцированного?

Аннуитетный платеж остается фиксированным весь срок — в начале выплат больше процентов, меньше основного долга. Дифференцированный платеж предполагает равное погашение долга каждый месяц плюс проценты на остаток, поэтому сумма постепенно уменьшается. Дифференцированный выгоднее при досрочном погашении, но первые платежи значительно выше.

Когда лучше подавать заявку на ипотеку — до поиска квартиры или после?

Подавайте заявку до поиска квартиры для получения предварительного одобрения. Это занимает 1–3 дня, но вы будете точно знать бюджет покупки и сможете предъявить продавцу или застройщику доказательство платежеспособности.

Влияет ли первоначальный взнос на процентную ставку?

Да, напрямую. При взносе от 20–30% банки предлагают базовые рыночные ставки. При минимальном взносе 10–15% ставка обычно выше на 0,5–2 процентных пункта из-за повышенных рисков для кредитора. Максимальный взнос свыше 50% часто дает доступ к льготным программам.

Как учитывать страховку в расчете ипотеки?

Страхование жизни и имущества оплачивается отдельно ежегодно и составляет 0,3–1,5% от остатка долга. Некоторые банки включают стоимость страховки в полную стоимость кредита, другие требуют оплату наличными. Отказ от страховки обычно повышает процентную ставку на 1–3%.

Мы подобрали калькуляторы, которые помогут вам с разными задачами, связанными с текущей темой.