Ипотечный калькулятор погашения — график и переплата

Перед оформлением ипотеки или при планировании досрочного погашения важно понимать реальную сумму переплаты. Ипотечный калькулятор погашения покажет ежемесячный платёж, общую переплату по кредиту и подробный график выплат. Подходит для аннуитетной и дифференцированной схемы, а также для оценки выгоды от частичного досрочного погашения.

Обновлено:

Параметры ипотеки

Стоимость жилья минус первоначальный взнос

Укажите ставку из договора или предварительного расчёта банка

Досрочное погашение (необязательно)

Оставьте 0, если не планируете досрочное погашение

Как пользоваться ипотечным калькулятором погашения

  1. Сумма кредита — укажите размер ипотеки за вычетом первоначального взноса. Например, квартира стоит 6 000 000 ₽, взнос 1 200 000 ₽ — вводите 4 800 000 ₽.
  2. Процентная ставка — возьмите из кредитного договора или предварительного расчёта банка. Для льготных программ используйте субсидированную ставку.
  3. Срок кредита — количество лет или месяцев до полного погашения.
  4. Тип платежа — выберите аннуитетный (равные платежи) или дифференцированный (убывающие платежи).
  5. Досрочное погашение — если планируете дополнительные взносы, укажите сумму и периодичность.

Результат покажет ежемесячный платёж, общую сумму выплат, переплату по процентам и помесячный график с разбивкой на основной долг и проценты.

Формула расчёта ипотечного платежа

Аннуитетный платёж

Формула: P = S × (r × (1 + r)^n) / ((1 + r)^n − 1)

Где:

  • P — ежемесячный платёж
  • S — сумма кредита
  • r — месячная процентная ставка (годовая ÷ 12 ÷ 100)
  • n — срок кредита в месяцах

Пример: кредит 4 000 000 ₽, ставка 6% годовых, срок 20 лет (240 месяцев) r = 6 ÷ 12 ÷ 100 = 0,005 P = 4 000 000 × (0,005 × 1,005^240) / (1,005^240 − 1) = 28 657 ₽ Переплата за 20 лет: 28 657 × 240 − 4 000 000 = 2 877 680 ₽

Дифференцированный платёж

Формула: Основная часть = S ÷ n Проценты в месяце = Остаток долга × r Платёж = Основная часть + Проценты в месяце

Пример: те же условия — 4 000 000 ₽, 6%, 240 месяцев Основная часть = 4 000 000 ÷ 240 = 16 667 ₽ Первый платёж: 16 667 + 4 000 000 × 0,005 = 36 667 ₽ Последний платёж: 16 667 + 16 667 × 0,005 = 16 750 ₽ Переплата: 2 410 000 ₽

Разница в переплате между схемами в этом примере — около 467 000 ₽ в пользу дифференцированной.

Какой будет платёж в разных ситуациях?

Все примеры рассчитаны по аннуитетной схеме — она используется в большинстве банков.

СитуацияСумма кредитаСтавкаСрокПлатёж в месяцПереплата
Семейная ипотека на новостройку6 000 000 ₽6%25 лет38 647 ₽5 594 100 ₽
IT-ипотека5 000 000 ₽5%20 лет32 997 ₽2 919 280 ₽
Рыночная ипотека (вторичка)4 000 000 ₽24%15 лет81 052 ₽10 589 360 ₽
Небольшой кредит в регионе2 000 000 ₽6%15 лет16 877 ₽1 037 860 ₽

Обратите внимание: при рыночной ставке 24% переплата за 15 лет превышает сумму кредита почти в 2,5 раза. Именно поэтому льготные программы так популярны — разница в итоговой стоимости жилья колоссальная.

Что важно учесть при расчёте погашения ипотеки

Распространённые ошибки

Не учитывать полную стоимость кредита. Многие смотрят только на ежемесячный платёж и выбирают максимальный срок, чтобы снизить нагрузку. Но увеличение срока с 15 до 25 лет при ставке 6% поднимает переплату почти вдвое. Перед подписанием договора всегда сравнивайте итоговую сумму выплат при разных сроках.

Забывать про дополнительные расходы. Страхование жизни и имущества — обязательное условие практически в каждом банке. Это 0,5–1,5% от остатка долга ежегодно. При кредите 5 000 000 ₽ в первый год это 25 000–75 000 ₽ сверх платежа.

Путать ставку в договоре и полную стоимость кредита (ПСК). ПСК включает все обязательные платежи и всегда выше номинальной ставки. Сравнивайте предложения банков именно по ПСК.

Досрочное погашение: когда это действительно выгодно

Досрочные платежи дают максимальный эффект в первой трети срока кредита. При аннуитетной схеме в первые годы до 80–90% платежа составляют проценты. Дополнительный взнос в 100 000 ₽ в первый год ипотеки сэкономит значительно больше, чем та же сумма на десятом году.

По закону банк не вправе запрещать досрочное погашение или взимать за него комиссию. Достаточно уведомить банк за 30 дней, если в договоре не указан более короткий срок.

Аннуитетный или дифференцированный — что выбрать

КритерийАннуитетныйДифференцированный
Размер первого платежаНижеВыше на 20–30%
Переплата за весь срокБольшеМеньше
Предсказуемость бюджетаОдинаковый платёж каждый месяцПлатёж уменьшается
Доступность в банкахПрактически вездеРедко, не все банки предлагают

Если бюджет позволяет выдержать повышенные платежи в первые годы — дифференцированная схема сэкономит сотни тысяч рублей. Если важна стабильность расходов — аннуитетная схема удобнее для планирования.

Итог

Ипотечный калькулятор погашения помогает увидеть реальную стоимость кредита до подписания договора и оценить варианты досрочного закрытия. Подставьте свои цифры в калькулятор выше, сравните сценарии и выберите оптимальную стратегию погашения.

Расчёт носит информационный характер. Точные условия, ставки и график платежей уточняйте в вашем банке. Итоговые параметры кредита могут отличаться от расчётных.

Часто задаваемые вопросы

По какой формуле рассчитывается аннуитетный платёж по ипотеке?

Аннуитетный платёж вычисляется по формуле: P = S × (r × (1 + r)^n) / ((1 + r)^n − 1), где S — сумма кредита, r — месячная ставка (годовая ÷ 12 ÷ 100), n — количество месяцев. Платёж остаётся одинаковым на протяжении всего срока.

Чем отличается аннуитетный платёж от дифференцированного?

При аннуитетном платеже сумма одинаковая каждый месяц, но в начале большая часть уходит на проценты. При дифференцированном — основной долг гасится равными частями, а проценты уменьшаются. Дифференцированная схема даёт меньшую переплату, но первые платежи выше.

Какие ставки по ипотеке действуют в 2025 году?

Рыночные ставки по ипотеке в 2025 году находятся в диапазоне 22–30% годовых в зависимости от банка и программы. Семейная ипотека доступна под 6%, IT-ипотека — под 5%. Льготная ипотека на новостройки под 8% завершилась 1 июля 2024 года.

Что выгоднее — сокращать срок или уменьшать платёж при досрочном погашении?

Сокращение срока выгоднее по сумме переплаты: вы быстрее закрываете кредит и платите меньше процентов. Уменьшение платежа снижает ежемесячную нагрузку на бюджет, но итоговая переплата будет больше. Выбор зависит от финансовой ситуации.

Как считать ипотеку, если планируется досрочное погашение?

Укажите сумму, ставку и срок кредита, затем добавьте параметры досрочного платежа — сумму, дату и тип (сокращение срока или платежа). Калькулятор пересчитает график и покажет разницу в переплате по сравнению с погашением без досрочных взносов.

Когда лучше всего вносить досрочный платёж по ипотеке?

Максимальная экономия достигается при досрочном погашении в первые годы кредита. В этот период основная часть аннуитетного платежа уходит на проценты, и дополнительный взнос сильнее сокращает тело долга. Через 5–7 лет эффект от досрочного погашения заметно снижается.

Входит ли страховка в расчёт ипотечного калькулятора?

Стандартный ипотечный калькулятор погашения не учитывает страховку, комиссии и оценку. Эти расходы составляют 0,5–1,5% от суммы кредита ежегодно. Чтобы оценить полную стоимость ипотеки, прибавьте расходы на страхование к итоговой переплате.

Мы подобрали калькуляторы, которые помогут вам с разными задачами, связанными с текущей темой.