Ипотечный калькулятор – рассчитайте платёж и переплату

Планируете взять ипотеку и хотите понять, какая нагрузка на бюджет? Калькулятор рассчитает ежемесячный платёж, общую переплату и полную стоимость кредита. Результат показывает два типа платежей, помесячный график и сравнение сценариев.

Обновлено: 19 февраля 2026 г.

Сумма кредита:

Ежемесячный платёж:

Общая сумма выплат:

Переплата по процентам:

График платежей по месяцам

Месяц	Платёж	Основной долг	Проценты	Остаток

Расчёт носит информационный характер. Точные условия и ставку уточняйте в выбранном банке.

Как рассчитать ипотеку

Калькулятор работает с основными параметрами ипотечного кредита. Вот что нужно ввести:

Стоимость недвижимости – цена квартиры или дома, которую вы планируете купить. Диапазон: от 500 000 до 100 000 000 ₽. Значение возьмите из объявления о продаже или отчёта об оценке.
Первоначальный взнос – сумма, которую вы вносите сразу из своих средств. Указывается в процентах от стоимости (от 10% до 100%) или в рублях. Типичный взнос: 20–30% от цены жилья. Чем больше взнос, тем меньше сумма кредита и переплата.
Срок кредита – время, на которое вы берёте ипотеку. От 1 года до 30 лет. Большинство заёмщиков выбирают 15–25 лет для комфортного платежа. Чем длиннее срок, тем меньше платёж, но больше переплата.
Процентная ставка – годовая ставка по договору. От 0,1% до 50%. Для рыночной ипотеки в 2026 году характерно 18–20%, для льготной – 6–8%. Ставку уточните в банке, она зависит от программы и вашего профиля.
Тип платежа – аннуитетный или дифференцированный. При аннуитетном платёж одинаковый весь срок. При дифференцированном – уменьшается каждый месяц. Большинство банков предлагают аннуитет.

Результат расчёта включает:

Ежемесячный платёж – сумма, которую будете платить каждый месяц
Общую сумму выплат – сколько отдадите банку за весь срок
Переплату – сколько заплатите сверх суммы кредита (проценты)
График платежей – таблица с разбивкой по месяцам: какой частью гасится долг, какой – проценты
Сравнение типов платежей – показываем оба варианта, чтобы вы выбрали оптимальный

Используйте расчёт для планирования бюджета и сравнения предложений банков.

Как считается платёж по ипотеке

Формула аннуитетного платежа:

A = S × (r × (1+r)^n) / ((1+r)^n – 1)
Где:
A – ежемесячный платёж
S – сумма кредита
r – месячная ставка (годовая ставка ÷ 100 ÷ 12)
n – срок в месяцах
Пример: квартира за 6 000 000 ₽, взнос 1 200 000 ₽, ставка 18%, срок 20 лет. Сумма кредита: 4 800 000 ₽. Месячная ставка: 0,015. Платёж: 4 800 000 × (0,015 × 1,015^240) / (1,015^240 – 1) = 73 779 ₽

Формула дифференцированного платежа:

D = (S / n) + (S × r)
Где:
D – платёж первого месяца
S / n – фиксированная часть основного долга
S × r – проценты за текущий месяц
В каждом следующем месяце проценты начисляются на уменьшенный остаток долга.

Примеры расчёта для разных ситуаций

Ситуация	Стоимость	Взнос	Ставка	Срок	Платёж	Переплата
Стандартная покупка	8 000 000 ₽	20%	18%	20 лет	96 226 ₽	15 094 240 ₽
Льготная семейная ипотека	6 000 000 ₽	20%	6%	20 лет	34 392 ₽	2 254 080 ₽
Короткий срок	5 000 000 ₽	30%	18%	10 лет	64 490 ₽	2 738 800 ₽
Большой первоначальный взнос	10 000 000 ₽	50%	18%	15 лет	55 659 ₽	5 018 620 ₽

Расчёт с сравнением типов платежей

При сумме кредита 5 000 000 ₽, ставке 18% и сроке 20 лет:

Аннуитетный: платёж 76 853 ₽ весь срок, переплата 13 444 720 ₽
Дифференцированный: первый платёж 99 167 ₽, последний 21 042 ₽, переплата 9 037 500 ₽

Разница в переплате: 4 407 220 ₽ в пользу дифференцированного платежа.

Что учесть при расчёте ипотеки

Частые ошибки

Не учитывать дополнительные расходы. Помимо платежа, заложите деньги на страховку (0,5–1,5% от суммы кредита в год), оценку недвижимости (3 000–10 000 ₽), регистрацию сделки. Бюджет увеличивается на 5–10% от стоимости жилья.

Выбирать максимальный срок ради малого платежа. При сроке 30 лет переплата может превысить стоимость квартиры в 2–3 раза. Оптимально: 15–20 лет с возможностью досрочного погашения.

Сравнивать только ставку. Банки отличаются по требованиям к документам, скорости одобрения, возможности онлайн-оформления. Низкая ставка может компенсироваться высокими комиссиями или строгими условиями.

Актуальные ставки 2026 года

Программа	Ставка	Условия
Рыночная	18–20%	Базовые условия, любой объект
Семейная ипотека	6%	Семьи с детьми до 18 лет, первичное жильё
IT-ипотека	6%	Работники аккредитованных IT-компаний
Военная ипотека	до 12,5%	Для участников НИС

Как снизить переплату

Вносите больше первоначальный взнос – каждый лишний процент снижает переплату. Выбирайте дифференцированный платёж, если готовы к высокой нагрузке в первые годы. Планируйте досрочное погашение: даже небольшие дополнительные платежи сокращают переплату на сотни тысяч рублей.

Итог

Калькулятор показывает реальную стоимость ипотеки: ежемесячный платёж, переплату и полный график. Введите параметры выше и сравните результаты для разных сроков и ставок – это поможет принять взвешенное решение.

Расчёт носит информационный характер. Точные условия и ставку уточняйте в выбранном банке.

Часто задаваемые вопросы

По какой формуле рассчитывается ежемесячный платёж по ипотеке?

Аннуитетный платёж считается по формуле: A = S × (r × (1+r)^n) / ((1+r)^n – 1), где S – сумма кредита, r – месячная ставка (годовая делённая на 12), n – срок в месяцах. Дифференцированный платёж: основной долг делится поровну на все месяцы, а проценты начисляются на остаток.

Какой первоначальный взнос нужен для ипотеки в 2026 году?

Минимальный взнос составляет 10–20% от стоимости жилья. Для льготных программ семейной ипотеки – от 20%. Чем больше взнос, тем выше шанс одобрения и ниже ставка. Оптимально накопить 30–50% для комфортного платежа.

Чем отличается аннуитетный платёж от дифференцированного?

При аннуитетном платеже сумма неизменна весь срок, в начале вы платите больше процентов. При дифференцированном – платёж уменьшается каждый месяц, основной долг гасится равными долями. Переплата по дифференцированному типу ниже на 15–30%.

Какие ставки по ипотеке действуют в 2026 году?

Рыночная ставка – 18–20% годовых. Льготная семейная ипотека – 6% на покупку первичного жилья для семей с детьми до 18 лет. IT-ипотека – 6% для работников аккредитованных компаний. Точную ставку уточняйте в выбранном банке.

Что если я хочу погасить ипотеку досрочно?

Досрочное погашение уменьшает переплату и сокращает срок кредита. При частичном погашении можно выбрать: снизить платёж или сократить срок. Сокращение срока выгоднее – экономия на процентах больше. Банки не взимают комиссию за досрочное погашение.

Как узнать, одобрят ли мне ипотеку?

Банк смотрит на доход, стаж работы, кредитную историю и долговую нагрузку. Ежемесячный платёж не должен превышать 40–50% от дохода. Проверьте кредитную историю бесплатно на Госуслугах. Для точного решения подайте заявку в банк.