Обновлено: 27 февраля 2026 г.

Ипотечный калькулятор 2026

Планируете взять квартиру в ипотеку в 2026 году? Первый вопрос, который возникает: какой будет ежемесячный платёж и сколько переплатите за весь срок. Ответ зависит от суммы кредита, ставки, срока и типа платежей.

Калькулятор выше рассчитывает ипотеку по стандартной банковской формуле. Вы задаёте стоимость недвижимости, размер первоначального взноса, процентную ставку и срок – сервис показывает ежемесячный платёж, общую сумму выплат и переплату банку. Можно сравнить разные сценарии: короткий и длинный срок, рыночную и льготную ставку, с досрочным погашением и без.

Что учитывает расчёт ипотеки

Формула, которую используют банки, связывает четыре параметра: сумму кредита, процентную ставку, срок и размер платежа. Меняя один параметр, получаете другой результат – это основа финансового планирования.

Сумма кредита – стоимость недвижимости минус первоначальный взнос. Если квартира стоит 8 000 000 ₽, а взнос 1 600 000 ₽, банк одолжит 6 400 000 ₽.

Процентная ставка – плата за пользование деньгами. В 2026 году ставки зависят от ключевой ставки ЦБ и типа программы. Рыночная ипотека обычно на 1–2 процентных пункта выше ключевой ставки, льготные программы – значительно ниже.

Срок ипотеки – время, на которое вы берёте деньги. Чем длиннее срок, тем меньше платёж, но больше переплата. Типичные сроки: 15, 20, 25, 30 лет.

Тип платежа – аннуитетный или дифференцированный. Аннуитетный платёж не меняется весь срок, дифференцированный постепенно уменьшается.

Какие ставки по ипотеке в 2026 году

Ставки постоянно меняются вслед за ключевой ставкой ЦБ. На начало 2026 года ориентируйтесь на диапазоны:

Льготные программы субсидируются государством – проценты по ним не зависят от ключевой ставки. Но лимиты по сумме и условия выдачи могут меняться, поэтому перед подачей заявки проверяйте актуальные требования на сайтах банков или на сайте Дом.РФ.

Аннуитетный или дифференцированный платёж: что выбрать

Большинство банков предлагают аннуитетную схему – одинаковый платёж каждый месяц. Это удобно: вы заранее знаете сумму и можете планировать бюджет.

При аннуитете в первые годы большая часть платежа идёт на погашение процентов, а тело кредита уменьшается медленно. Если решите продать квартиру через 3–5 лет, остаток долга окажется выше, чем вы ожидаете.

Дифференцированный платёж строится иначе: тело кредита делится на равные части, а проценты начисляются на остаток. Поэтому платёж максимален в первый месяц и постепенно снижается.

Пример: ипотека 6 000 000 ₽ на 20 лет под 20%.

Дифференцированный платёж выгоднее, но требует более высокого дохода на старте. Аннуитетный доступнее – банки чаще его одобряют.

Какой доход нужен для одобрения ипотеки

Банк оценивает платёжеспособность по соотношению платежа к доходу. Стандартное требование: платёж не должен превышать 40–50% от подтверждённого дохода.

Пример расчёта:

При ежемесячном платеже 80 000 ₽ и нормативе 45% нужен доход:

80 000 ÷ 0,45 = 177 778 ₽

Если ваш доход меньше, есть три пути:

1. Привлечь созаёмщика – обычно это супруг, его доход добавляется к вашему
2. Увеличить срок ипотеки – платёж уменьшится, но вырастет переплата
3. Увеличить первоначальный взнос – меньше сумма кредита, меньше платёж

Калькулятор помогает найти баланс: введите разные сроки и размеры взноса, пока платёж не впишется в ваш бюджет.

Досрочное погашение: как сэкономить на переплате

Если появляются свободные деньги, выгоднее направить их на досрочное погашение. Это уменьшает тело кредита – и проценты пересчитываются.

Есть два способа досрочного погашения:

Уменьшение срока. Платёж остаётся прежним, но ипотека закроется раньше. Это даёт максимальную экономию на процентах.

Уменьшение платежа. Срок остаётся прежним, но ежемесячная сумма снижается. Это облегчает бюджет, но экономия на процентах меньше.

Пример: ипотека 6 000 000 ₽ на 20 лет под 20%. Через год вносите 500 000 ₽ досрочно.

Уменьшение срока выгоднее в 2–3 раза. Но если платёж напряжный, лучше снизить его – так будет проще обслуживать ипотеку.

Что проверить перед расчётом ипотеки

Калькулятор даёт ориентир, но финальные условия предлагает банк. Чтобы расчёт совпал с реальностью:

• Узнайте свою кредитную историю. Банки проверяют её перед одобрением. Просрочки в прошлом могут увеличить ставку на 1–3 п.п. или стать причиной отказа
• Оцените первоначальный взнос. Чем он больше, тем ниже ставка. При взносе менее 20% многие банки требуют страхование недвижимости – ещё около 0,5–1% от суммы кредита в год
• Проверьте право на льготную программу. Семейная, IT-ипотека, военная – ставки по ним фиксированы и не зависят от ключевой ставки
• Учтите дополнительные расходы. Оценка недвижимости, страхование, услуги риелтора – обычно 2–4% от стоимости квартиры

Калькулятор предоставляет ориентировочный расчёт. Точные условия и ставку определяет банк на основе вашей кредитной истории, дохода и объекта недвижимости. Перед принятием решения проконсультируйтесь со специалистом.